Покупателю квартиры в строящемся доме важно понимать, какой будет она и сам жилой комплекс. Ориентироваться на рекламу и заверения менеджера отдела продаж о том, что новый собственник получит "прекрасные квадраты" класса "бизнес" или "комфорт", не стоит. Потому что это понятия не юридические, а маркетинговые, говорят эксперты.
Важно узнать, какая будет классификация у будущего жилья, а это другие категории, прописанные в официальных правилах. И только это даст более или менее реальное понимание того, что покупатель приобретает в итоге.
Чем отличается один класс от другого? Обязаны ли застройщики их соблюдать и что чаще всего нарушают? Можно ли покупателю получить компенсацию за несоответствия? Что необходимо изменить в классификации, чтобы система работала лучше? Ответы на эти вопросы TengriHome искал с профильными экспертами.
О классах жилья: квартир "элит", "бизнес", "комфорт" и "эконом" не существует
Все эти категории жилья, рассказывает эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства Диляра Сейтнурова, лишь маркетинговые термины, но никак не нормативные категории.
Закон их не регулирует, стандарта по ним никакого нет. И у каждого застройщика, по сути, может быть своё понимание, что значит дом "элит", а что — "комфорт".
Бывает, что I класс жилья (а такая категория как раз есть в нормативных документах) позиционируют "элитным", II — "бизнес-классом", III класс — уровнем "комфорт", а IV — "экономом".
Но Диляра Сейтнурова повторяет: эти обозначения ассоциативны и не закреплены юридически. Поэтому покупателям лучше уточнять, какому классу комфортности соответствуют продаваемые "квадраты".
Классификатор жилых зданий, где прописаны нужные параметры, можно найти в открытом доступе. Кроме ссылки ниже, мы приведём и таблицу классификации жилых зданий.
Где прописаны классы жилья
Они приведены в своде правил (СП РК 3.02-101-2012) государственных нормативов в области архитектуры, градостроительства и строительства.
В документе указано, что он устанавливает приемлемые решения на проектирование и строительство новых и реконструируемых жилых многоквартирных зданий до 75 метров, а также общежитий квартирного типа и помещений долговременного проживания.
Кстати, эта классификация и правила распространяются не на все типы жилья.
"Свод правил и классификация, входящая в него, разработаны для коммерческого жилья. Государственное социальное жильё — отдельная категория с другой экономикой и другими задачами. Для него применяются специальные государственные нормативы, привязанные к жилищным программам акиматов. Там другие минимальные стандарты по площадям, отделке и инженерии — проще и дешевле, что прямо предусмотрено логикой субсидирования".
Это означает, продолжает спикер, что строить социальное жильё по нормам коммерческого класса никто не обязан. И наоборот — стройкомпания не может для коммерческого проекта использовать нормы соцжилья, чтобы занизить стандарты.
Какие есть классы жилья и что они обозначают
В Казахстане существует пять классов жилья — I, II, III, IV и малогабаритное жильё.
Ниже для удобства читателей TengriHome приводит классификацию жилых зданий в таблице с прописанными критериями и различными показателями комфортности.
Для более лёгкого понимания обозначим некоторые определения, которые есть в таблице:
Параметры классов жилья
Высота потолков. Важные изменения
В таком параметре, как высота потолков, произошли важные изменения. О них рассказывает Виктор Микрюков, президент Ассоциации застройщиков Казахстана.
Раньше высота потолков в домах II класса, например, должна была быть на уровне трёх метров, в III классе — 2,7 метра, а в IV — 2,5 метра. Не более того. Такие ограничения, говорит он, не соответствовали запросам рынка: будущий собственник не всегда желает жить в квартире, где потолки "давят", всем хочется больше воздуха.
В итоге эти нормативы были изменены по инициативе застройщиков.
"В конце прошлого года Комитетом по делам строительства и ЖКХ были приняты важные, на наш взгляд, изменения. Теперь высота потолков как в первом, так и во втором классах может быть от трёх метров и более. В третьем — не менее 2,7 метра, в четвёртом — не менее 2,5 метра. Вот это уточнение — "не менее" — даёт возможность застройщикам делать потолки выше. Считаем, что это хорошо как для компаний, так и для потребителя".
Отделка, интерьер квартир и домов
В классификаторе указаны не только вариации ремонта, что должны быть в квартирах разного класса, но и описаны все виды отделочных работ. Понятно, что они применимы только к жилью, сдающемуся в формате чистовой отделки:
- "Люкс" означает использование высококачественных материалов, внедрение прогрессивных технологий. В отделке и дизайне квартиры преобладают натуральные материалы, предметы интерьера с элементами монументально-декоративного оформления и произведений прикладного искусства.
- "Высококачественная" отделка — это комплекс ремонтных и отделочных работ с использованием современных технологий и строительных материалов.
- "Улучшенная" предусматривается использование качественных, надёжных материалов. Отделка этого вида направлена не только на создание оптимального, эстетического визуального восприятия, но и условий комфорта, уюта.
- "Простая" отделка — обновление интерьера, при котором производятся минимальные подготовительные, несложные отделочные, ремонтные работы, устранение незначительных дефектов на поверхностях с использованием недорогих отделочных материалов и традиционных технологий.
Наружная отделка дома
Здесь имеется в виду фасад дома.
Правилами прописано, что наружная отделка выполняется в соответствии с требованиями архитектурно-планировочного задания (АПЗ) на основе градостроительных требований. То есть материал и цвет облицовки застройщик может выбрать самостоятельно. Обычно его могут указать в эскизных проектах и рекламных буклетах.
Фото: ©️ Tengrinews.kz / Болат Айтмолда
Но, предупреждают эксперты, формат отделки может измениться, и это не запрещено. Если только сам материал фасада не прописан в договоре между покупателем и стройкомпанией.
Лифты
Есть и правила по лифтам.
Для жилья I и II классов, уточняет президент Ассоциации застройщиков, они определяются заданием на проектирование. То есть застройщик здесь не ограничен — если надо, то сделает больше подъёмников. Также девелопер может решить сам, насколько нужны лифты в зданиях до пяти этажей.
"В жилых зданиях III и IV класса до девяти этажей необходим один лифт. Для дома от десяти до 12 этажей — два лифта. 13–17 этажей — два–три лифта. Если здание от 18 до 20 этажей, то требуется три лифта. От 20–25 этажей — 3–4 лифта", — уточняет Виктор Микрюков.
Плюс ко всему, если объект выше 50 метров, необходим лифт грузоподъёмностью 1000 килограммов. Он должен обеспечивать транспортировку пожарных подразделений и находиться в шахте с пределом огнестойкости не менее чем два часа.
Энергоэффективность здания
В таблице выше указаны и нормы энергоэффективности здания: класс и процент по экономии энергии. То есть при строительстве, объясняет Виктор Микрюков, должны быть использованы такие технологии и материалы, которые помогут дому не терять тепло зимой и не отдавать прохладу летом. Чем выше класс здания, тем экономнее оно будет расходовать ресурсы.
Паркинги
В своде правил говорится, что классом определяется и количество парковочных мест на одну квартиру.
Виктор Микрюков подсказывает, что обычно для домов I–III классов учитываются места и в надземном, и в подземном паркингах.
Также есть требования по изоляции верхних этажей от выхлопных газов. Например:
- необходимо организовывать въезды и выезды вне тех зон, куда выходят окна жилых комнат;
- предусматривать над въездом козырьки;
- а также — отделять первый этаж с квартирами от паркинга нежилыми помещениями, в том числе техэтажом.
Исключения есть для IV класса — тут допускается создание открытых автостоянок на территории комплекса.
Фото: Depositphotos.com
Есть и отдельный просчёт для наземной парковки с учётом владельцев квартир, тех, кто работает в офисных или коммерческих помещениях, гостей комплекса: 100 машино-мест на 1000 жителей.
Должен ли застройщик указывать класс жилья и придерживаться его
Руководитель юридической конторы Татьяна Зырянова уверена, что некоторые пункты СП указывают на то, что стройкомпания должна изначально определиться с классом будущего объекта и затем уже возводить его по всем критериям свода правил (СП).
При этом эксперт в сфере строительства Диляра Сейтнурова считает, что СП РК 3.02-101-2012 всё же не является жёсткой законодательной нормой и не может принудить застройщика указывать класс объекта при проектировании.
"Если класс не указан, то, получается, нечего нарушать. Именно поэтому большинство застройщиков просто не прописывают класс и строят по проекту без его указания", — говорит Диляра Сейтнурова.
Но если, уточняет она, класс жилья установлен в задании на проектирование, то он автоматически переходит и в проектно-сметную документацию (ПСД), которая в свою очередь становится частью разрешительных бумаг.
И в этом случае компания уже обязана строить по всем тем критериям, что прописаны. Здесь отступление от заявленного класса, говорит Диляра, будет считаться нарушением.
Фото: Depositphotos.com
Но застройщик при повторной госэкспертизе может вносить корректировки в ПСД, а вместе с ними — менять и класс жилья. Компания, дорожащая репутацией, обсудит это с клиентами. Но часто бывает так, что процедура происходит без оповещения дольщиков.
"В договоре долевого участия класс жилья не прописывается, лучше попросить его внести. Тогда застройщику будет сложно его изменить, отступив от договора. Или ещё вариант: класс жилья будет предусмотрен проектной документацией, тогда нужно, чтобы в договоре было отражено, что существенные изменения проектной документации без заключения дополнительного соглашения с покупателем запрещены", — предлагает Татьяна Зырянова.
Эксперты также отмечают, что в своде правил прописаны некоторые требования (по той же пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности), которые нужно соблюдать вне зависимости от того, указан ли в документации класс дома или нет.
Нормы, которые нужно исполнять в любом случае
Обязательные к исполнению требования в основном касаются систем безопасности, инженерии, технологий по конструктиву здания. Их нельзя "отменить" отсутствием классности в документах:
- Противопожарные нормы. В СП нормы к пожарной безопасности указаны в пункте 4.2. В них, например, описаны пределы огнестойкости стен и перегородок, допустимая высота здания относительно его степени огнестойкости и так далее.
- Обеспечение санитарно-эпидемиологических требований. Они указаны в пункте 4.4.10, это нормы по вентиляции и звукоизоляции помещений, инсоляции зданий и так далее.
- Наличие лифтов. Эти требования можно найти в пункте 4.4.3.17. Там сказано, что для жилых зданий I и II классов лифты определяются заданием на проектирование, а для зданий III и IV класса, высота которых от земли до пола верхнего этажа составляет 14 метров и более, должны оборудоваться лифтами, как указано в таблице.
Виктор Микрюков также добавляет, что стройкомпании обязаны проектировать и строить жильё со всей инфраструктурой, необходимой маломобильным группам населения. Все параметры для этого указаны в пункте 4.6. Кроме того, застройщик обязан сдавать объект с благоустроенной территорией. Например, в СП прописано, что во дворах многоквартирных домов должны быть спортивные и игровые площадки. Также указано, что необходимо выполнять и нормы по озеленению, они, кстати, прописаны в другом своде правил — СП 3.01-105-2013.
Какие несоответствия часто встречаются у застройщиков
Диляра Сейтнурова говорит, что недобросовестные застройщики могут занижать число парковочных мест. Хотя их количество фиксируется в проектной документации и должно соответствовать при вводе в эксплуатацию.
Спикер уточняет: госэкспертиза, конечно, смотрит на наличие паркинга в проекте. Но часто бывает, что при приёмке эти показатели проверяют формально. Также, перечисляет она, компании могут допускать нарушения в звукоизоляции. Особенно это касается межквартирных перекрытий, стен, перегородок — они, согласно своду правил, должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже Rw = 52 дБ.
"Или ещё пример, — добавляет Диляра Сейтнурова. — Для I–II класса обязаны обеспечить видеонаблюдение, домофон, наружный пост охраны, консьержа, электронные замки. Но бывает, что этого нет или представлено не в полной мере. В отдельных случаях могут возникать отклонения от первоначальных проектных решений, например, по параметрам того же лифтового оборудования, планировочным решениям или уровню инженерного оснащения. Такие ситуации, как правило, находятся в зоне ответственности технического и авторского надзора и требуют своевременного контроля".
Если дом не того класса, что обещали. Чего можно добиться в суде
Юрист Татьяна Зырянова предлагает представить, что класс ЖК со всеми параметрами прописан в проектной документации или в договоре, но при этом исполнитель переработал проект так, что дом явно не тянет на заявленный класс. Тогда покупатели могут обратиться с досудебной претензией. А если реакции нет — в суд.
"Нужно будет пригласить специалиста с лицензией и провести независимую строительно-техническую экспертизу. Если она подтвердит, что класс объекта не соответствует заявленному, то вы можете рассчитывать на компенсацию и возврат денег за квартиру. А также вы можете требовать возмещение убытков, ведь вы на полученные деньги вряд ли сможете купить соответствующую квартиру. За время, пока строился ваш дом, пока вы судились, жильё на рынке могло существенно подорожать", — подсказывает Татьяна Зырянова.
Но это если класс указан в документах. Часто бывает так, что в договоре прописана только локация дома, квадратура квартиры и хорошо — если высота потолков. И больше никаких деталей. Что делать в этом случае, неужели в суд с такой документацией обратиться нельзя?
"Я считаю, есть шанс! — отвечает юрист. — Главное, чтобы покупатель во время покупки квартиры попросил ознакомиться с проектно-сметной документацией проекта, запросил копию. Конечно, застройщик может её по ходу строительства изменить. Но тогда в суде есть шанс доказать, что между тем, что указано в первом проекте ПСД и в заключительном, есть разница. И если это доказать, то эту разницу, возможно, удастся компенсировать".
Несоответствие класса построенного жилья тому, что заявлялось в рекламе, — нередкая история. О подобных случаях мы расскажем в следующих материалах.
В чём непродуманность классификатора жилья. Взгляд экспертов
Эксперты считают, что размытость некоторых параметров классификации усложняет её исполнение на практике. В итоге это сказывается и на работе застройщика, и на ожиданиях потребителя.
Диляра Сейтнурова приводит в пример формулировку по внутренней отделке квартир: "высококачественные материалы", "современные технологии". А что подразумевается под этими определениями? Как понять, насколько тот или иной ламинат или обои высококачественны? Или какие и насколько умные системы должны быть в доме?
По мнению эксперта, это всё — абстрактные понятия. Они позволяют прибегать к разному исполнению. В итоге у покупателя в представлениях одно, у застройщика — другое.
"В международной практике требования часто дополняются конкретными техническими параметрами. Например, класс истираемости напольных покрытий, класс окон по теплопередаче, толщина штукатурного слоя, вид санитарной керамики", — дополняет Диляра Сейтнурова.
Государственный классификатор, высказывает своё мнение и президент ассоциации застройщиков Микрюков, в полной мере не отражает уровни комфортности, которые нужны рынку и покупателю.
Спикер возвращается к высоте потолков. Ещё в прошлом году в жилье III класса — застройщики и потребители часто ассоциируют его с "комфортом" — высота потолков должна была составлять 2,7 метра. В IV классе, который понимают под форматом "эконом" — вообще 2,5 метра. А потребитель хочет больше пространства. Но если компании делают этот показатель выше — 2,8, 2,9 или три метра, то получается уже второй класс. А остальные характеристики по-прежнему соответствуют третьему классу.
Так и возникает путаница. Этот критерий изменили, но остаётся много других нерешённых противоречий.
"Неудобства ещё остаются. Сейчас для I класса указано, что размер жилой площади на одного человека должен быть не менее 25 "квадратов". Допустим, купили вы однокомнатную квартиру в этой категории. Допустим, жилая комната не меньше вышеуказанных параметров, а остальное по площади будет сжато. Или в том же первом классе количество балконов определяется количеством комнат, включая кухню. Допустим, если трёхкомнатная квартира с кухней, то необходимы четыре балкона? Но людям столько не нужно, да и в архитектурном плане — как это выполнить? Такие планировки часто неудобны и не пользуются спросом, увеличивая себестоимость "квадрата", — считает Виктор Микрюков.
Для I и II классов, продолжает спикер, положены консьержи. Но далеко не всем покупателям они нужны, это же дополнительные траты на оплату их услуг, содержание их рабочего места, к которому тоже есть свои требования.
В итоге, говорит Микрюков, дома I и II классов с учётом этих норм сейчас мало кто строит:
"Зачастую компании берутся за проекты третьего класса. Точнее, берут от него основные параметры, а в остальном — по той же отделке, локации — могут привнести что-то из второго или первого, то есть повышенного класса".
Получается сборный вариант. В таких случаях как раз и может произойти так, что в проектной документации ЖК III класса, но его рекламируют как "бизнес".
"Да, у каждой компании есть свои маркетинговые категории — "элит", "бизнес", "комфорт", "комфорт+". И каждый застройщик может вкладывать в них свой набор параметров. И тут, конечно, есть различия, некая разобщённость понятий. Покупателю потом всё это непросто понять. Необходимо формировать какие-то единые подходы", — соглашается президент Ассоциации застройщиков.
Что делать
Эксперты уверены: необходимо более чётко прописать нормативные классы жилья (I–IV) — возможно, пересмотреть требования согласно запросам рынка. И хорошо бы увязать их с маркетинговыми обозначениями ("элит" — "эконом"). Чтобы покупатель понимал, что конкретно он приобретает.
"Хотелось бы в том числе повысить прозрачность процедур по проверке объектов на соответствие проектной документации. То, что заявлено, должно быть реализовано", — считает Диляра Сейтнурова.
А вообще, подводит итог Виктор Микрюков, все разночтения между покупателем и застройщиком будут искоренены, если их сотрудничество перейдёт в гражданско-правовое поле — то есть если они будут ориентироваться не на государственные нормативы или коммерческие понятия, а на договор. Закрепить свои ожидания от объекта лучше на бумаге.
Есть опасения, что застройщик не захочет, но если таким будет требование рынка, то это станет нормой. Такие примеры, по словам Микрюкова, уже есть: часть стройкомпаний прописывают в договорах с клиентами некоторые детали по проекту — тот же вид электропроводки. Если применять такую практику, то и ситуаций в стиле "обещали одно, а построили другое" станет гораздо меньше.
Читайте также:
Обещали одно, сделали другое. Как правильно начинать ремонт многоэтажек даже по бесплатной программе
"Левые" договоры и сумки с наличкой: как застройщики Казахстана пытаются обходить закон о дольщиках
