Қазақша
Русский
Представьте: спальня, кухня и зал — в одной небольшой комнате, от 15 до 20 квадратных метров, без прихожей. Хорошо, уборная — отдельно.
И это речь не о комнате в общежитии. Сейчас такие миниатюрные квартирки называют "студии", "апартаменты". Они есть по всему миру. Насколько такое жильё популярно в Казахстане? Почему мини-квартиры всё чаще делают в новостройках? Каким параметрам должно соответствовать такое жильё и почему оно может быть незаконным? С этим разбирается TengriHome.
О микроквартирах в других странах
"15–20 квадратов — это ещё что, — делится риелтор высшей категории Александр Бикетов. — В польском городе Кракове находится "малютка", по-иному её не назовёшь, площадью 2,5 квадратного метра".
Фото этого необычного объекта мы нашли на сайте по аренде недвижимости. Как сказано в описании, это самая маленькая квартира в мире. Современная студия без окон. За перегородкой тут уместился душ и санузел, а кровать находится на антресоли, напротив неё на стене небольшой телевизор.
За три дня и ночи тут — это минимальный срок проживания — придётся заплатить чуть больше 72 тысяч тенге.
Похожие примеры можно найти и в других странах мира. Например, в Лондоне, пишет Techinsider.ru, квартирки оборудовали в бывших кладовках, а это 5,5 квадратных метра.
В Нью-Йорке, где арендное жильё стоит баснословных денег, по более разумной цене можно арендовать квартиру на 7,2 "квадрата". Правда, санузлы и кухню придётся делить с соседями по дому.
Маленькую парижскую квартиру с собственным рабочим местом, кухней и ванной удалось уместить на 7,9 квадратных метрах. Раньше это помещение, пишет местное СМИ, служило комнатой для прислуги.
Конечно, такое жильё — не масс-маркет, то есть не создаётся в больших объёмах и наверняка рассчитано на определённый круг потребителей. Тех же туристов, для которых пожить два-три дня в необычных условиях — интересный опыт.
Но это стало отдельным сегментом ещё и рынка первичной недвижимости. Диляра Сейтнурова, эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства, рассказывает, что появляться микрожильё стало в современных мегаполисах со сверхдорогой землёй, например в Москве.
"Этот тренд появился примерно в 2018 году, — подтверждает риелтор Александр Бикетов. — Причина в том, что цены на московскую недвижимость очень сильно взлетели. Появилась необходимость в дешёвых квартирах, особенно где-нибудь ближе к центру. И такие решения появились: это студия в 9–10–20 квадратных метров. Да, площадь небольшая, зато у вас есть городская прописка, вы — москвич. Плюсом ко всему — доступ ко всей инфраструктуре".
К концу 2010-х, продолжает Диляра Сейтнурова, студии в 11–15 квадратных метров стали массовым продуктом, составив десятую часть всех предложений в московских новостройках.
Как малые "квадраты" обжили в Казахстане
В какой-то момент вариант мини-квартир в современных ЖК стал трендом и в Казахстане. Но вообще, малогабаритное жильё для казахстанцев — по крайней мере, для старшего поколения — не в диковинку.
Бывшие общежития
В 60-х годах прошлого века в советских "малосемейках" — это такие общежития для семейных пар — и "хрущёвках" можно было получить жилую комнату от девяти и кухню от пяти квадратных метров. Правда, потом этот сегмент ушёл из проектной практики.
Если говорить о современном рынке недвижимости, то первые малогабаритные квартиры появились на базе комнат в бывших общежитиях, напоминает Александр Бикетов:
"Их хватало в Астане и особенно много было в Алматы. То есть комнаты — они обычно были площадью в девять квадратов — приватизировались, из них делали полноценные квартирки, выводили туда и санузлы. Потом такое жильё продавали, есть предложения по нему и сейчас. Единственное, квартиры в экс-общежитиях не подпадают под ипотеки, поэтому их покупают за наличные деньги".
TengriHome изучил на сайте с объявлениями предложения по такой недвижимости. Алматинская мини-квартира в бывшем общежитии обойдётся от шести до 25 миллионов тенге. Конечно, цена зависит от локации и площади.
Девять "квадратов" где-нибудь в нижней части города — самые недорогие, но предлагаются и квартиры около 30 "квадратов" в центре. Это и есть так называемые советские "малосемейки".
В Астане похожие варианты стоят от 7,5 до 13,5 миллиона тенге.
Мини-квартиры в новостройках
Когда и почему появились
А первые современные малогабаритные квартирки в новостройках, обозначает Диляра Сейтнурова, появились в Астане и Алматы в середине 2010-х. Они были выполнены в формате квартиры-студии площадью в 25–30 квадратных метров.
Но всё больше такой недвижимости, отмечают спикеры, стали строить после 2018-го.
"Я хорошо помню, как в Алматы как раз в 2018–2019 годах построили жилой комплекс, и цокольный этаж был разлинован под эти маленькие квартирки — от 13 до 20 "квадратов". Единственное, там не было полноценных окон, но были смотровые окошки. На тот момент такие квартиры продавались по восемь миллионов тенге, то есть наравне с общежитиями, но в два раза дешевле однокомнатной квартиры. И пользовались они хорошим спросом", — вспоминает Александр Бикетов.
Диляра Сейтнурова добавляет, что массовое строительство "малых метражей" — это не архитектурный эксперимент. Оно продиктовано законами рынка и запросами покупателя, который смотрит не на стоимость метра, а на общий чек.
У маленькой квартиры он будет меньше, чем даже у полноценной "однушки", значит, и спрос на "малогабаритку" будет выше. И потом — маленькие квартиры продаются первыми и дают стройке ранний денежный поток.
"Строительство такого жилья — это был способ застройщика адаптировать продукт под платежеспособный спрос и программы ипотечного финансирования. К этому моменту "Отбасы банк" и программа "7–20–25" задали параметры доступного ипотечного платежа, под которые рынок начал адаптировать продукт. Застройщик пошёл по наиболее экономически обоснованному пути — оптимизации площадей под заданные параметры спроса", — объясняет эксперт.
А у всех ипотечных продуктов, напоминает Диляра, свой лимит по кредиту. Студия в 30 квадратных метров в алматинском ЖК эконом-класса, например, в 2025 году стоила в диапазоне 18–26 миллионов тенге. И это тот предел по займу, который банк может одобрить и выдать семье со средним достатком.
Поэтому казахстанцы и берут микроквартиру как первое собственное жильё или как инвестицию — под сдачу в аренду.
"В итоге с 2020 года доля квартир до 35 квадратных метров в новых жилых комплексах Алматы растёт. По данным предложений на порталах недвижимости по ЖК в Алматы 2023–2025 годов, студии 18–28 квадратных метров формируют 25–40 процентов квартирографии в проектах эконом- и комфорт-класса", — делится данными Диляра Сейтнурова.
Какие мини-квартиры казахстанский рынок предлагает сейчас
В Астане можно найти современную квартиру мини-формата от 15 до 20 квадратных метров. Самые недорогие варианты не в высотках, а в трёх-четырёхэтажных кирпичных домах, построенных в начале 2000-х. Жильё в них стоит от семи миллионов тенге. В более новых высотках, на средних этажах — от 12 до 15 миллионов тенге.
В Алматы цены на подобное жильё начинаются от девяти миллионов за десять квадратных метров и заканчиваются на отметке в 23,5 миллиона тенге за 20 "квадратов".
"Нормативная база допускает маленькую квартиру на жилом этаже при соблюдении свода правил (СП РК 3.02-101-2012). В этом документе описаны и параметры малогабаритных квартир. Например: высота потолков — не менее 2,5 метра, наличие балкона, обязательная нормативная инсоляция и естественное освещение. Есть нормы и по площади: кухня — не менее пяти квадратных метров, а общая жилая площадь — не менее 12 квадратных метров. А по закону РК "О жилищных отношениях" вообще есть норма о том, что полезная площадь на человека должна составлять не менее 18 "квадратов", — перечисляет спикер.
Поэтому студия в 15–22 квадратных метра с кухонной зоной, расположенной на трёх-четырёх "квадратах" в какой-то части жилой комнатой, в ряде случаев требует отдельной оценки на соответствие параметрам.
"Советую покупателю смотреть в правоустанавливающих документах параметры по СП, а также назначение помещения", — советует Диляра Сейтнурова.
Цокольные и техэтажи
В Алматы, в отличие от столицы, судя по объявлениям, намного чаще предлагают варианты жилья на цокольных этажах — так можно найти помещение под квартиру без ремонта за 2,5 миллиона тенге. Есть варианты и на последних этажах. И в таких случаях тоже надо проверять: это жилой этаж или всё же технический?
"Здесь принципиально разделять. Есть нормативная микроквартира на жилом этаже. А бывают варианты в цоколе, подвале, на техэтаже. Но по своду правил (СП РК 3.02-101-2012) в цокольных и подвальных этажах жилые помещения не допускаются. Технические этажи по тому же СП также не предназначены для проживания", — подчёркивает эксперт в сфере недвижимости.
Квартиры на мансардном этаже
Также в процессе подготовки материала нам попалось объявление о продаже квартиры в 18 "квадратов" на мансардном этаже — то есть под крышей дома.
Причём в объявлении указано, что жильё находится в доме с малогабаритными квартирами. То есть уже есть объекты, которые ориентированы именно под этот формат.
"Мансарда допускается как жилой этаж только при соблюдении высоты потолка, инсоляции и наличием путей эвакуации", — подчёркивает Диляра Сейтнурова.
Иные варианты
Риелтор Александр Бикетов к этому добавляет другие примеры — например, разделённое жильё. Это когда кто-то покупал большие квартиры и "нарезал" их, например, на три по 20–25 квадратных метров.
Также в продаже появилась недвижимость в формате апартаментов в гостиничных комплексах того же Алматы. Автор такого объявления написал:
"Квартира приносит хороший стабильный доход от сдачи в субаренду в пределах 300–350 тысяч тенге".
"Тут надо добавить, что есть форматы, которые могут не соответствовать изначальному назначению помещений: те же апартаменты, номерной фонд. Они не входят в жилой фонд, это помещения для коммерческого назначения. И постоянная прописка, регистрация — там под вопросом, и тарифы на комуслуги будут иными, ведь это коммерческое помещение", — предполагает Диляра Сейтнурова.
Прогнозы экспертов по сегменту
Эксперты уверены, что сегмент сформировался — у него своя цена и свой покупатель. Сейтнурова считает, что микроквартира — это отдельный рыночный продукт. Она не конкурирует с "двушками" и "трёшками". Скорее — с арендой или комнатой у родителей. И чаще казахстанцы выбирают именно мини-студию.
"Цена квадратного метра в студии 18–25 квадратных метров в новостройках Алматы 2024–2025 годов держится на 15–30 процентов выше средней. Покупатель платит премию за возможность войти в собственность. Инвестор платит премию за быструю сдачу в аренду. Доходность в тенге при удачной локации возле метро, университетов и в центре держится на уровне 9–10 процентов годовых", — делится цифрами Диляра Сейтнурова.
И тут, считают эксперты, могут быть разные сценарии развития. С одной стороны, появляются сдерживающие факторы.
"Новый Кодекс РК "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности" вступает в силу с июля 2026 года. Он ужесточает проектную экспертизу и требования к назначению помещений. А как мы говорили, часто квартиры-студии располагают на цокольном, техническом этажах. Потом — закон РК "О долевом участии в жилищном строительстве" с поправками ужесточает работу застройщиков. А значит, отсекает часть мелких застройщиков, которые как раз-таки работают на микрометраже", — говорит Диляра Сейтнурова.
Кроме того, сегмент может "сжаться", если ипотечные программы станут "дешевле", а реальные доходы населения вырастут на 20–30 процентов. В этом случае, считает эксперт, казахстанцы переключатся на большие площади. Но в среднесрочной перспективе этой тенденции нет.
"Сейчас действуют простые вводные, которые мотивируют и застройщика, и потребителя обращать внимание на малые метражи. Ставка по коммерческой ипотеке остаётся двузначной. Льготные программы "7–20–25", "Наурыз" фиксируют потолок суммы кредита, а не площадь объекта. При такой конструкции застройщик всегда будет нарезать продукт под лимит платежа. Поэтому микроквартира в Алматы и Астане — это рабочий продукт в текущей экономике жилья", — уверена спикер.
А президент Национальной палаты ЖКХ Талгат Мухамедгалиев предполагает: учитывая современные цены на жильё и низкую покупательскую активность казахстанцев, вполне возможно, что в ближайшем будущем количество таких квартир на рынке вырастет.
"Единственное, смущает определённое противоречие. Представим дом, допустим, третьего класса комфортности. Если обращаться к своду правил (СП), то для квартир в этом доме будут свои параметры, допустим жилая площадь на человека — не менее 18 "квадратов". А тут "малогабаритка" сама по площади около 20 "квадратов", как она там будет находиться по определению? Поэтому часто такие квартиры могут располагать там, где это делать запрещено — в цокольных и техэтажах, подвалах. Хотя это считается общедолевым имуществом, то есть имуществом собственников квартир этого дома", — описывает риски Талгат Мухамедгалиев.
Однако считает, что в будущем может появиться больше домов, которые будут состоять исключительно из малогабаритных квартир. Но тогда, по его мнению, надо пересматривать существующие нормативы строительства. Например, в своде правил есть требования по количеству машино-мест на квартиру в ЖК. Для малогабаритного жилья они необязательны. Возможно, надо пересмотреть эти нормы.
И хорошо бы, говорит Мухамедгалиев, включить понятие малогабаритного жилья в законе "О жилищных отношениях". А то получается, что малые метражи у нас есть, они пользуются спросом, но как будто частично всё ещё находятся в серой зоне.
Читайте также:
Как заставить казахстанских застройщиков соблюдать классы жилья?
Квартиры за 600 тысяч тенге и за 65 миллиардов. Мы изучили разброс цен на жильё в Казахстане
+7 (777) 001 44 99
