Қазақша
Русский
Пенсионерка из Талгара лишилась единственного дома после общения с "полицейскими". По крайней мере, так думала 76-летняя женщина, отвечая на звонки неизвестных. Они убедили собственницу, что какие-то аферисты проворачивают махинации с её жильём. Но его можно спасти, фиктивно продав. Теперь героине нашего материала грозит жизнь на улице без единой копейки, ведь курьерам она отдала не только вырученные с продажи недвижимости деньги, но и все свои сбережения. Близких родственников у неё нет.
Что решили суды? Какова практика по схожим делам? TengriHome разбирался: можно ли предотвратить сомнительные продажи; могут ли риелторы и нотариусы заподозрить неладное? И что делать в таких случаях?
Предисловие
Историю Любови Т. нам рассказал адвокат Алматинской городской коллегии адвокатов Евгений Гончаров. Сейчас он представляет интересы бабушки в суде и попросил не указывать фамилию своей доверительницы. Да и не до интервью женщине сейчас. После всего случившегося — потери денег, жилья, судебных разбирательств — у 76-летней пенсионерки резко ухудшилось здоровье, у неё диагностировали онкологическое заболевание. Сейчас, по словам её представителя, она после операции всё ещё находится в больнице.
Мошенническая история: как пенсионерка добровольно продала дом
Дом, который Любовь Т. потеряла, отчий. По словам адвоката, он принадлежал её семье ещё с 1938 года. Женщина живёт там с рождения уже 76 лет. Так уж вышло, что сейчас у неё никого из близких родственников не осталось. Детей нет, а супруг ушёл из жизни больше 10 лет назад. Идеальная жертва для аферистов.
В августе 2025 года неизвестные позвонили ей по видео, уточнил наш собеседник. Их рассказ — "развод", как сюжет остросюжетного кинофильма, инсценировка соответствующая.
"Мошенник представился полковником полиции, был в форме с погонами, разговаривал на фоне государственного флага, назвал персональные данные Любови Т. Лжесотрудник рассказал ей, что сейчас участились случаи мошенничества, аферисты незаконно переоформляют недвижимость пожилых людей. И аферисты якобы могут переоформить кадастровый номер участка, на котором расположен её дом, и получится, что это не её собственность. Поэтому она должна срочно изменить кадастровый номер, совершив фиктивную сделку купли-продажи, после чего деньги необходимо передать им. Также они заверили, что через неделю сделку отменят и всё вернется на свои места. Конечно, аферисты напугали её, сказали, что будут оказывать содействие во всём, но об этом никому ни слова, потому как мошенники за ней следят", — рассказал Евгений Гончаров.
По его словам, сначала хозяйка дома отказалась следовать инструкциям звонивших. Но её не оставляли в покое, звонили ещё и ещё. В итоге под таким психологическим прессингом напуганная и растерянная бабушка поверила "полицейским" и решилась на фиктивную, по их заверениям, продажу.
"Полковник" даже подсказал ей телефоны риелторов, которые должны помочь с якобы ненастоящей сделкой. Первый специалист, по словам адвоката, посмотрев дом, предложил выставить его на продажу за 20 миллионов тенге. Собственница была уже готова к продаже, но риелтор исчез. Позже адвокат связывался с ним и узнал, что специалист заподозрил неладное и не стал работать с клиенткой.
При этом пенсионерку держали на жёстком контроле, добавил адвокат. Мол, постоянно уточняли, как движется процесс реализации, какую стоимость предлагают риелторы.
"Мошенники предоставили Любови Т. номер другого риелтора. Он пришёл, всё сфотографировал, договорились, что выставят дом за 15-16 миллионов тенге. Тут уточню, что Любовь Т. продавать дом не собиралась, цен на рынке не знала, думала, что сделка фиктивная. Ей только надо было быстрее продать дом и сменить, как ей сказали, кадастровый номер. В итоге она, получив одобрение мошенников, согласилась на сделку. Через несколько дней риелтор привёз покупателя — мужчину, который предложил за дом 12 миллионов тенге. Эта стоимость ниже реальной почти в два раза, что позже подтвердила оценочная компания. Любовь Т., обсудив эту сумму с аферистами, согласилась на эту цену", — объяснил Евгений Гончаров.
Позже выяснилось, что покупателем оказалась женщина, а приехавший мужчина — её знакомый, который помогал ей с поиском и приобретением дома. Он был знаком с риелтором.
Сделка
По словам адвоката, организацией сделки занималась сторона покупателя — риелтор и знакомый.
"Считаю, что во время оформления сделки нотариус формально подошла к проверке свободного волеизъявления пожилого лица, конкретно не спросила о причине и побуждениях к продаже. В самой процедуре, кроме продавца и покупателя, участвовали ещё риелтор и мужчина, который приезжал смотреть дом, договариваться о цене. Им же снимался процесс передачи и подсчёта денег на видео. Посредник помогал их пересчитывать. Хотя должны присутствовать только две стороны — покупатель и продавец, без посторонних", — заметил Евгений Гончаров.
В итоге договор заключили 16 сентября 2025 года. Полученную сумму, по словам адвоката, Любовь Т. по указанию звонивших передала курьеру — водителю такси. Её, мол, заверяли: "операция" прошла успешно, через неделю сделку аннулируют и дом вернётся хозяйке.
Только когда новая собственница начала торопить с освобождением дома, пожилая женщина поняла, что лишилась всего.
Лишилась и "похоронных" накоплений…
Всего — это значит в том числе и денег, которые пенсионерка собирала, как и многие люди в этом возрасте, на похороны. Об этом во время подготовки "операции" с недвижимостью узнали и звонившие "полицейские".
"У неё миллион тенге был на счёте в банке, и дома наличными находилось около двух миллионов. Они её уговорили положить эти деньги в банк. При этом преступники уже завладели доступом к её телефону. И в тот же день без её участия удалённо сняли все деньги, в том числе и поступившую пенсию", — пояснил адвокат.
Через неделю после сделки, 24 сентября 2025 года, пенсионерка обратилась в полицию. Там по факту мошенничества зарегистрировали уголовное дело, по которому женщину признали потерпевшей.
Выселить нельзя оставить. Какое решение приняли суды
В течение двух недель после сделки новая хозяйка дома обратилась в Талгарский районный суд с иском о принудительном выселении экс-собственницы. Любовь Т. в свою очередь подала встречное заявление о признании недействительным договора купли-продажи на основании заблуждения и обмана.
"Тут хотелось бы отметить, что мы не планировали возвращать дом, не отдав деньги. Наша сторона предлагала покупательнице полностью вернуть сумму по договору ещё до суда и во время суда. Эти средства, узнав о ситуации, собрали дальние родственники пенсионерки. Мы предлагали привести стороны в прежнее положение. То есть они бы остались при своих деньгах, Любовь Т. — при доме. Но новая собственница категорически от этого отказалась", — уточнил Евгений Гончаров.
Суд посчитал, что пенсионерку ввели в заблуждение и незаконно лишили имущества. Как сказано в решении суда, сделка совершена на крайне невыгодных для продавца условиях, по цене ниже рыночной, в том числе под влиянием обмана.
"Суд приходит к выводу, что существенность заблуждения носит объективный характер и привела к такому искажению представления о сделке, без которого ответчик подобную сделку не заключил бы ввиду отсутствия воли (цели), возраста, отсутствия детей, близких родных, одинокого проживания, то есть она подверглась обману, неправильному представлению о сделке, была сознательно введена в обман. Суд приходит к выводу, что сделка является недействительной. Поскольку сделка признана судом недействительной, требование о выселении удовлетворению не подлежит", — обозначено в решении суда, которое нам предоставил Евгений Гончаров.
Новая владелица дома подала апелляционную жалобу в Алматинский областной суд. Коллегия посчитала, что сделка может быть признана недействительной, если её заключили в результате неправомерных умышленных действий другой стороны, то есть покупательницы. Но таких доказательств, говорится в решении, не представили.
Договор соответствует требованиям законодательства, содержит все установленные законом условия, волеизъявление и согласие сторон на его заключение. Поэтому новая собственница не может нести ответственность за действия других.
"Совершение ответчиком действий по указанию третьих лиц является проявлением неосмотрительности самого ответчика, которая, получив денежные средства от реализации имущества, передала их третьим лицам. Возложение ответственности за эти действия на истца необоснованно и не соответствует принципам добросовестности, разумности и справедливости участников гражданских правоотношений", — посчитали в судебной коллегии.
Также в постановлении указано, что чья-либо вина в мошенничестве в отношении Любови Т. не установлена, доказательств сговора покупателя с третьими лицами не представлено.
"При таких обстоятельствах правовых оснований для признания оспариваемой сделки недействительной не имеется, в связи с чем суд первой инстанции неправильно пришёл к выводу об удовлетворении встречного иска", — сказано в постановлении.
В итоге коллегия отменила решение суда первой инстанции. В иске о признании сделки недействительной отказали, а заявление о принудительном выселении пенсионерки удовлетворили. Она обязана покинуть дом. Только идти, по словам адвоката, пожилому человеку некуда.
"Суд апелляционной инстанции фактически пришёл к выводу о допустимости выселения пожилого человека без предоставления иного жилья, что в сложившихся обстоятельствах ставит его в крайне тяжёлое положение и создаёт реальную угрозу его жизни и здоровью. По существу, такое решение означает возможность оставить пожилого человека на улице, что для него равносильно смертному приговору", — прокомментировал Евгений Гончаров.
Для пересмотра решения он подал жалобу в кассационный суд.
"Апелляционной инстанцией не дана оценка следующим обстоятельствам: продажа единственного жилья пожилым человеком; существенное занижение стоимости имущества, что подтверждает независимая экспертиза; участие третьих лиц в подготовке сделки; отсутствие самостоятельного обращения Любови Т. к нотариусу", — перечислил свои доводы кассационной жалобы адвокат.
Третья сторона сделки
В таких историях, продолжил спикер, важны и действия третьих лиц: тех, кто непосредственно участвует в продаже и оформлении, — риелтора и нотариуса.
"В нашем случае риелтора не смутила ни заниженная стоимость дома, ни то, что бабушка проживает одна. В суде он подтвердил, что объявления никуда не подавал, значит, и намерения продавать дом через публичные объявления не было. А ведь он взял за это деньги. Возможно, потому что он оказался старым товарищем посредника сделки. Кстати, он и обозначил риелтору, что находится в поиске недвижимости, которую готов купить за 12 миллионов тенге", — пояснил Евгений Гончаров.
У адвоката претензии и к нотариусу. По его мнению, если бы специалист обратил внимание на все детали ситуации, то, возможно, и конец у истории был иным.
"Считаю, что нотариус незаконно раскрыла информацию третьим лицам. Посредник посредством мессенджера скидывал ей копию удостоверения личности Любови Т., чтобы она проверила по базе данные по дому, это было необходимо для подготовки сделки. Хотя посредник не является стороной сделки, не имел доверенности. Эту информацию может запросить только собственник недвижимости", — подчеркнул Евгений Гончаров.
Нотариус должен отказать в совершении сделки, если есть сомнения в дееспособности или свободе волеизъявления участника.
"На момент совершения сделки Любови Т. было 75 лет. Я спросил её, какие вопросы задавала нотариус. Она ответила отрицательно. И в суде нотариус не смогла указать, какие конкретно вопросы были заданы продавцу. А если бы нотариус выяснила: "почему вы продаёте, какая причина?", возможно, пенсионерка и сказала бы: "документы надо переоформлять". Какие документы? И, возможно, это бы и остановило нотариуса от оформления сделки", — предположил адвокат.
Также его смутило, что участвовали третьи лица. Так быть не должно, считает он.
"В процессе сделки участвовали и риелтор, и посредник, который при этом производил видеосъёмку процесса передачи и подсчёта денег. Риелтор помогал их считать. Так быть не должно, это нарушение нотариального действия", — считает Евгений Гончаров.
Любовь Т. до сих пор находится в больнице. Её адвокат ждёт решения кассационного суда. Но постановление апелляционной инстанции о принудительном выселении уже вступило в силу, то есть пенсионерке после выписки некуда возвращаться.
Мы дополнительно поговорили с отраслевыми специалистами. Не об этой истории. Давать ей оценку они не могут и не должны: в ситуацию не погружены, деталей не знают. Поэтому спикеры описали лишь схожие случаи, которые часто возникают в практике риелторов и нотариусов. Также они дали советы, как в таких моментах поступать.
Риелторы и киберпреступления: что важно знать
"Фишки" мошенников
Своим опытом с TengriHome поделился председатель комитета по этике и членству Объединённой ассоциации риелторов Казахстана Александр Вайншток. Кроме того, он руководит крупным алматинским агентством недвижимости, поэтому проблему знает изнутри.
По его словам, раньше злоумышленники в основном пытались получить доступ к банковским счетам. Сегодня же они всё чаще используют многоэтапные сценарии, когда жертву убеждают продать квартиру под разными предлогами:
- защита имущества;
- участие в спецоперации правоохранительных органов;
- предотвращение якобы готовящегося мошенничества;
- проверка безопасности сделки.
Для убедительности используют поддельные удостоверения, видеозвонки, технологии подмены номеров и психологическое давление.
Грошовая цена, быстрая продажа, "сотрудничество со спецслужбами"
Эксперт привёл те "красные флаги", которые сигнализируют о том, что продавец недвижимости явно находится под воздействием аферистов:
- срочная продажа без логичных и объективных причин;
- существенное занижение рыночной стоимости объекта;
- нежелание продавца по просьбе риелтора связаться с ближайшими родственниками. Если специалист подозревает, что клиент находится под чьим-то влиянием, то он может попросить разговор с его ближайшими родственниками, чтобы удостовериться в реалистичности планов и намерениях.
Подозрение вызывает и ситуация, когда пожилой человек не может внятно объяснить цель продажи или сообщает, что действует по указанию сотрудников полиции, банков, спецслужб или других государственных органов.
"Добросовестный риелтор понимает, что ни полиция, ни банки не имеют права требовать продажи недвижимости для проведения каких-либо проверок или специальных операций", — уверен Александр Вайншток.
Как поступать в таких ситуациях
Если у риелтора возникают обоснованные подозрения, его задача не просто отказаться от сделки, а убедиться, что продавец действует добровольно и осознанно. Для этого можно:
- Провести личную беседу без посторонних лиц, задать уточняющие вопросы о причинах продажи, предложить взять паузу для принятия решения.
- В некоторых случаях целесообразно рекомендовать собственнику связаться с родственниками или доверенными лицами, а лучше сделать это самому.
- Если есть признаки мошенничества или давления, риелтор вправе обратиться в правоохранительные органы либо рекомендовать это сделать самому собственнику или его родственникам.
Невероятные истории с "хеппи-эндом"
Одну из реальных историй, произошедшую в прошлом году, рассказал Александр Вайншток. К риелтору ассоциации обратилась женщина лет 70 с просьбой продать квартиру. Мол, хочет уехать жить к сестре в Талдыкорган, а полученные деньги разделить между детьми — им нужны финансы. Вот только они об этом не знают — будет сюрприз. Позже выяснилось, что она попалась на "рассказы" кибераферистов о "спецоперации".
"Нас насторожило, что квартира находилась в центре Алматы, а продать она её хотела по низкой цене. Она даже звонила каждый день и просила снизить цену, чтобы она быстрее продалась. Так случилось, что, пока мы искали телефоны детей, пока связались с дочкой в Америке, сделка была проведена, так как отказать ей и в этом мы, по сути, не могли. Конечно, дочка сказала, что им деньги не нужны, что это, скорее всего, какая-то сомнительная история. Дочка в итоге обратилась в полицию", — вспомнил детали Александр Вайншток.
У этой истории случился-таки хеппи-энд. В офисе риелторского агентства в итоге собрались риелтор, дети клиентки и новая собственница квартиры. Поняв все нюансы, покупательница согласилась получить обратно деньги, а недвижимость — вернуть.
"Сама же пенсионерка думала, что она заключила фиктивную сделку. Она даже не подозревала, что договор-то был настоящим и она реально лишилась жилья. Об этом ей уже рассказали позже, она после осознания попала в больницу", — рассказал эксперт.
А не так давно риелторам и вовсе пришлось участвовать в реальной операции по спасению клиента и поимке мошенников.
"Обратилась женщина пожилого возраста с просьбой срочно продать квартиру в центре города. Хотела выставить её за крайне низкую цену. Нам сказала, что хочет уехать в другую страну к подруге, детей нет. Потом она сказала, что отдаст деньги в храм. При этом она никогда не выпускала телефона из рук, постоянно была с кем-то на связи. Стало понятно, что человек под чьим-то влиянием. Нам пришлось обратиться в "Киберпол". Мошенники, которые ею руководили, видимо, что-то почувствовали. В итоге клиентка обратилась к риелтору из другого агентства. Его, кстати, ничего не смутило, он нашёл ей покупателя", — отметил Александр Вайншток.
Пришлось найти покупателя, объяснить ему, что продажа чревата последствиями. С доводами он согласился.
"Сделку не отменили. Только уже по договорённости с нотариусом, риелтором и покупателем она была липовой, инсценированной. Для чего? Полиция передала покупателю липовые купюры, которыми он и расплатился с пенсионеркой. А та в свою очередь передала их курьеру. Дальше уже было дело полиции — найти этих аферистов. Нам было главное, чтобы женщина в итоге не отдала реальные деньги и не потеряла квартиру. Позже, конечно, когда она узнала о проводимой операции, то и сама рассказала, что с ней произошло. А там по классике: позвонили ей якобы из КНБ, попросили помощи в поимке преступников", — добавил наш собеседник.
Почему не все риелторы хотят замечать сомнительные продажи
В Казахстане профессия риелтора до сих пор никак не регламентируется. Нет специального закона о риелторской деятельности.
"С 2009 года профессиональное сообщество риелторов Казахстана выступает за принятие такого закона, который установил бы единые правила работы на рынке недвижимости, требования к квалификации специалистов, стандарты оказания услуг и механизмы защиты прав потребителей", — отметил Александр Вайншток.
Пока же деятельность риелторов регулируется общими нормами предпринимательского законодательства. В профессиональном сообществе существуют ещё и этические нормы и правила.
"У нас, в Саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана, действует кодекс профессиональной этики, который требует от специалиста действовать добросовестно, соблюдать интересы клиента, избегать конфликта интересов и не участвовать в сделках, вызывающих сомнения в их законности или добровольности. Если риелтор понимает, что клиент действует под давлением, не осознаёт последствий своих действий либо сделка может причинить ему существенный ущерб, он обязан отказаться от сопровождения такой сделки", — объяснил спикер.
Но есть на рынке и случайные посредники, деятельность которых практически не контролируется профессиональным сообществом. По сути, заниматься посреднической деятельностью на рынке недвижимости может практически любой человек.
"Это создаёт условия для появления случайных участников рынка, так называемых риелторов-однодневок, а также лиц, которые могут сознательно участвовать в сомнительных схемах. Именно поэтому профессиональное сообщество уже много лет выступает за внедрение профессиональных стандартов, сертификации специалистов и механизмов ответственности участников рынка", — пояснил он.
Современный риелтор, уверен Вайншток, должен не просто найти покупателя. Но и становиться, если того потребует ситуация, защитником клиента от возможных мошеннических схем. Особенно если это касается пожилых людей.
Продажа квартиры: почему нотариус не обязателен
Сделка не всегда проходит через нотариуса: причины
Своим мнением о проблематике со сделками, совершёнными под психологическим прессингом мошенников, поделились с TengriHome и в Республиканской нотариальной палате. Там обратили внимание, что в Казахстане нотариальное удостоверение договоров купли-продажи недвижимости не является обязательным. Закон предоставляет гражданам право выбора: оформить сделку нотариально либо заключить её в письменной форме с последующей государственной регистрацией.
"Поэтому, когда обсуждаются случаи мошенничества при отчуждении недвижимости, важно понимать, что многие проблемные сделки вообще не проходят через нотариуса. На практике значительная часть сделок совершается без его участия", — отметили в Республиканской нотариальной палате.
В отличие от простого варианта "на бумаге", нотариальная процедура предусматривает:
- установление личности участников сделки;
- проверку их дееспособности;
- проверку прав на объект недвижимости;
- разъяснение правовых последствий совершаемых действий и выяснение действительной воли сторон.
Что должно насторожить
Основная задача нотариуса — удостовериться в действительной воле участников сделки. Что одна сторона реально хочет продать, а другая — купить по собственному желанию.
"Поэтому нотариус должен иметь возможность лично общаться с продавцом и покупателем, задавать уточняющие вопросы и получать ответы непосредственно от них. Вместе с тем само по себе присутствие риелтора, родственника либо иного сопровождающего лица не запрещено законом. Значение имеет не факт присутствия, а степень их влияния на волеизъявление стороны сделки. Недопустимы ситуации, когда за участника сделки отвечают третьи лица либо фактически принимают решения вместо него. Особое внимание привлекают случаи, когда сделку торопят посторонние лица, а сам собственник демонстрирует неуверенность или не понимает сути происходящего", — уточнили в палате.
Также настороженность может вызвать, когда продавец:
- единственного жилья не может объяснить причины срочной продажи;
- не может внятно рассказать о дальнейших планах проживания либо действует под очевидным влиянием третьих лиц;
- соглашается на существенно заниженную стоимость объекта (причём подозрение вызывает не сама срочная или дешёвая реализация, а совокупность всех перечисленных факторов);
- непрерывно консультируется по телефону с неизвестными лицами;
- отвечает заученно или противоречиво;
- убеждён, что участвует в некой "спецоперации", помогает правоохранительным органам, спасает свои денежные средства или недвижимость от мошенников.
Во время беседы нотариус может выявить признаки возможных психических расстройств либо же иных проблем со здоровьем, которые могут препятствовать оформлению купли-продажи. В таких случаях он вправе отложить сделку или отказать в ней.
"Следует учитывать, что нотариус не вправе произвольно отказать гражданину в совершении нотариального действия. Любой отказ должен быть оформлен постановлением с подробным правовым обоснованием, которое впоследствии может быть обжаловано в судебном порядке. Именно поэтому вынесение постановления об отказе является серьёзным процессуальным решением", — отметили в палате.
Нужно ли требовать справки о дееспособности у пожилых людей
По закону нотариус не обязан получать справку у каждого пожилого казахстанца, который собирается продавать свою недвижимость. В том числе специалист не обязан связываться с его родственниками, чтобы получить согласие на проведение сделки.
"Но при возникновении сомнений нотариус вправе использовать дополнительные меры предосторожности: провести более детальную беседу, предложить представить дополнительные документы, отложить совершение нотариального действия, пригласить близких родственников либо рекомендовать получение медицинского заключения. При этом через Единую нотариальную информационную систему (ЕНИС) нотариусы могут проверить наличие вступившего в законную силу судебного решения о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным", — отметили в палате.
Почему квартиры продают у разных нотариусов. Ещё одна схема от мошенников
Современные мошенники готовятся к таким "операциям" очень тщательно. Они заранее собирают персональные данные, используют технологии подмены номеров, фальшивые документы, поддельные видеозвонки и аудиосообщения, долго формируют доверительные отношения с жертвой. Плюс ко всему аферисты стали продумывать и алгоритм действий на стадии нотариального заверения сделки.
"Следует учитывать и ещё одну проблему. Мошенники нередко распределяют свои действия между различными нотариусами. Например, были случай, когда мошенники уговорили продать женщину две квартиры. При этом первую сделку она оформила у одного нотариуса, а вторую — у другого. При этом действующее законодательство о нотариальной тайне не позволяет нотариусам просматривать полную историю нотариальных действий гражданина в Единой нотариальной информационной системе. Поэтому каждый нотариус оценивает конкретное обращение, исходя из имеющихся у него сведений и обстоятельств конкретной сделки", — объяснили в палате.
Если говорить в целом об историях с продажей недвижимости под давлением, то чаще всего суд встаёт на сторону покупателя, сетует адвокат Евгений Гончаров. Тем более что в случае с бабушкой из Талгара уголовное дело приостановили, потому что не могут найти звонивших.
Чтобы не попадать в такие драматичные ситуации, эксперты советуют не принимать решения о продаже в страхе и спешке, под давлением третьих лиц. Обязательно необходимо проконсультироваться с родственниками, юристами или нотариусами.
Читайте также:
Купить квартиру и потом доказывать, что она ваша - как избежать “эффекта Долиной“?
В соцсетях казахстанцам предлагают квартиры в рассрочку: в чём подвох?
+7 (777) 001 44 99
