Қазақша
Русский
Уже больше года редакция Tengrinews.kz снимает репортажи про различные жилые комплексы Астаны и других городов. Проблемы в них бывают самые разные: от кривых стен и отсутствия пожарной системы до захвата общедомовой территории.
И за этот год мы смогли рассмотреть лишь верхушку огромного айсберга строительных проблем не только в столице, но и по всему Казахстану. Теперь попытаемся разобраться, почему часто ЖК сдаются в эксплуатацию с большим количеством недочётов, разберём, кто несёт ответственность за это, а также поищем возможные пути решения этой многолетней проблемы.
"Опоры висят в воздухе". Какие бывают проблемы ЖК?
Для начала статистика: каковы вообще сегодня темпы строительства в нашей стране? По информации профильного министерства, с 2022 по 2025 год по всему Казахстану введено в эксплуатацию 46,5 миллиона квадратных метров жилых зданий. И с каждым годом эта цифра растёт.
Если в 2022 году ввели чуть больше девяти миллионов квадратных метров, то в 2025-м – уже 13,5 миллиона.
Больше всего строят в трёх городах:
- на первом месте — Астана,
- затем идёт Алматы,
- далее — Шымкент.
И сразу возникает логичный вопрос: кто успевает всё это контролировать?
И тут, возможно, мы сделаем открытие.
10 лет назад государственную приёмочную комиссию ликвидировали — с 1 января 2016 года вступили в силу соответствующие поправки в закон. Это было внедрено в качестве "антикоррупционной меры", о которой официально объявили ещё в 2014-м.
Дело в том, что раньше комиссия состояла из большого количества госорганов, а застройщику нужно было собрать около 19 подписей. Это был для него целый квест длинною в месяцы, а то и годы. А с 2016 года даже Министерство по чрезвычайным ситуациям не проверяет жилые дома во время сдачи в эксплуатацию.
Но, кстати, совсем скоро в силу вступит Строительный кодекс, и МЧС всё же снова начнёт участвовать в приёмке. На данный момент этим занимаются только технический и авторский надзоры, которых сам же застройщик и нанимает.
"Технический и авторский надзоры должны нести ответственность, — считает эксперт по ЖКХ Павел Шульгин. — У них сейчас этой ответственности ноль. Что будет, если дом, который они принимали, упал или обвалился? По идее, их даже через 20 лет должны найти тех, кто подписи ставил. И осудить. Это теоретически так работает. На практике, скорее всего, нет".
Не будем утверждать, что наличие государственной приёмочной комиссии защищало от всех проблем. Они были — и много.
Пример тому — жилые комплексы "Гранд Алатау" или "Гранд Астана Элит", о которых мы подробно рассказывали. Оба были сданы в эксплуатацию, когда госприёмка ещё работала. И в обоих ЖК с самого начала, к примеру, не функционирует пожарная система. Хотя на бумагах подписи службы по ЧС есть.
Ещё один яркий пример — упавший в 2012 году жилой комплекс "Бесоба" в Караганде. Этот дом тоже сдавался, когда госкомиссия существовала. Виновные тогда понесли наказание, но были амнистированы.
В целом, чтобы говорить о некачественном строительстве, но при этом не быть голословными, мы решили обратиться в компанию, которая занимается приёмкой жилья. Это такие специально обученные люди — они приходят в квартиру, которую вы только что приобрели или собираетесь приобрести. С помощью знаний и специальных инструментов выявляют все дефекты, особенно скрытые. После чего предоставляют документ, который можно отнести в гарантийный отдел застройщика.
"Все дефекты так или иначе повторяются, — начинает рассказывать инженер одной из таких компаний Мұрагер Сейілбеков. — Продувания вокруг окон, например. Это особенно критичный момент, потому что это холод в зимнее время, сырость и плесень. Механические повреждения входных дверей, неровная стяжка, кривые стены, сколы и царапины на окнах. После каждой нашей приёмки застройщики хотя бы одно окно, но меняют".
Мы также просим инженера поделиться самым запоминающимся дефектом на приёмке.
"Был случай, когда мы просто брали и руками снимали газоблоки со стены, потому что некачественный был клей и сам газоблок, — вспоминает Сейілбеков. — А это была наружная стена, то есть за ней уже утеплитель и фасад. Собственница от этой квартиры сразу отказалась. На минуточку, это был один из лидирующих застройщиков, а дом бизнес-класса. Стоимость — от 700 тысяч тенге за квадратный метр. В этом же ЖК после нашей приёмки четыре собственника от квартир отказались из-за такого вот качества".
Но это что касается квартир. А вот в каком виде сдаётся дом или ЖК в целом, его жители узнают, только когда создают ОСИ и сами начинают изучать каждый уголок общего имущества. Здесь и вскрывается много чего интересного.
О таком рассказывает Шульгин, который тесно общается и сотрудничает с большинством председателей ОСИ в Астане.
"Ну самый запомнившийся мне случай — это был один из ЖК в Астане, в нём несущие колонны в паркинге висят в воздухе. Рано или поздно этот дом сложится. Там живут люди уже шесть лет как, всё введено в эксплуатацию. И не на все колонны дом опирается, они как муляж стоят. У очень многих встречаются протекающие паркинги и крыши, обрушение фасадов в первый же год проживания, промерзания стен. Ну и остаётся людям молиться, что хотя бы бетон залит нормально, потому что это несущая конструкция. Неважно, за сколько собственники купили квадратные метры. Строят одинаково "бизнес", "комфорт" и "эконом".
Стоит отметить, что застройщики часто используют понятия "бизнес", "премиум" и так далее относительно своего жилья как маркетинговые. Юридически таких категорий просто не существует. Поэтому стройкомпании нередко рекламируют один класс жилья, а строят другой. Мы разбирали это подробно в отдельном аналитическом материале:
Покупали жильё "бизнес", получили "эконом". Можно ли привлечь застройщика к ответственности?
Один из главных документов, по которому можно понять, каким должны были построить ваш ЖК — это проектно-сметная документация. По словам Павла Шульгина, застройщик, согласно закону, должен передать копию этого документа органу управления домом, то есть, к примеру, ОСИ (в течение 30 календарных дней с момента создания объединения). Но чаще всего он этого не делает. И вот почему:
"Проектно-сметная документация — это как в сказке про Кощея Бессмертного — в яйце игла, а в игле — смерть, — утрированно объясняет Павел Шульгин. — Потому что как только ПСД попадёт знающим людям (разбирающимся жителям дома — прим. редакции) в руки, начнутся разбирательства. В ПСД может быть указано, что должен быть установлен итальянский лифт для инвалидов, а по факту — дешёвый подъёмник. Фасад один указан, дорогой, а по факту — дешёвый и некачественный. Если за всё это начнут судиться, требовать компенсацию или исправить всё так, как указано в ПСД, застройщики заплачут. Всё, на чём застройщик сэкономил, он складывает себе в карман".
Почему строят плохо?
Мы не говорим, что все повально так делают. Но некачественное строительство встречается довольно часто. Как можно понять из слов экспертов, происходит такое даже в ЖК бизнес-класса, и в том числе у известных и крупных строительных компаний. Что-то, конечно, исправляется после жалоб самих жильцов в рамках гарантийных обязательств. Но иногда добиваться исправлений дефектов приходится как через досудебные претензии, так и через суды.
По мнению Мұрагера Сейілбекова, одна из причин — нехватка квалифицированной рабочей силы. Нет, по его словам, даже требований к повышению квалификации рабочих.
"У многих также есть представление, что технический и авторский надзоры, принимающие дом — это независимые организации. Но их нанимает сам застройщик. Соответственно, оплата в том числе и для подрядчика зависит от того, как быстро они подпишут документы", — объясняет инженер по приёмке.
А по мнению Павла Шульгина, проблема некачественного строительства комплексная:
- Одна из первых причин, по его словам, — высокая скорость строительства. Он считает, когда дом сдаётся за восемь месяцев, невозможно добиться качества. А дефекты выявляются уже во время эксплуатации и дело с ними имеют уже собственники.
- Второй причиной эксперт называет формальный характер отдельных процедур контроля. По словам Шульгина, дома проверяют частники, осуществляющие авторский и технический надзоры, но часто это происходит только на бумаге.
"Ещё одна причина — размытая ответственность, — продолжает он. — У застройщика нет наказания. Вернёмся к той же проектно-сметной документации, которую застройщик не выдаёт. Наказания ему за это не будет, только если собственники не подадут в суд. Наружные инженерные сети дома застройщик годами может не передавать на баланс города, за это тоже нет наказания. Да и отдел качества есть не у каждого застройщика. И не каждая строительная компания может себе позволить остановить стройку, чтобы исправить какие-то косяки".
Вопрос "почему?" мы решили задать и самим застройщикам. Спросить всех одновременно сложно, поэтому мы обратились в профильную организацию, которая называется "Союз строителей Казахстана" — в её составе более двух тысяч юридических лиц, связанных со строительством.
И вот такой ответ получили:
"Вопрос качества никогда не будет стопроцентно удовлетворён. Это та характеристика, которая в зависимости от тех или иных обстоятельств не может быть достигнута на 100 процентов. К сожалению. И так во всём мире. Важно заметить, что не только Астана, но и Казахстан в целом сейчас строит в два с половиной раза больше, чем в том же 2008 году. Тот объём строительства, который есть сейчас, он беспрецедентен для нашей страны".
Но в целом, по мнению Лазарева, качество строительства за последние годы выросло. Он также предлагает такую пропорциональность: растут объёмы, поэтому и в количественном выражении больше некачественных объектов.
"Я бы выделил три составляющие причин некачественного строительства, — продолжает он. — Во-первых, более 60 процентов объектов строятся в обход закона о долевом строительстве. То есть существует низкий фискальный контроль технического надзора, инжиниринговых компаний. Второе — во многом было некачественное строительство гособъектов, то есть госжилья. Там, где есть государственное строительство, причём это во всём мире так, качество строительства вызывает вопросы. Мы рады, что уже несколько лет государство не строит, а выкупает жильё. Третий аспект — это подготовка кадров. Строительство увеличилось в 2,5 раза, а где найти столько специалистов?"
Как решить проблему некачественного строительства ЖК?
Но есть ли какой-то выход из ситуации? Что может помочь повлиять на улучшение строительства жилых домов в Казахстане? Эти вопросы мы также задаём экспертам.
По мнению директора столичного филиала Союза строителей Казахстана, для начала нужно решить вопрос с подготовкой кадров.
Он уверяет, что крупные строительные компании уже работают в этом направлении, сотрудничая с вузами и давая возможность студентам проходить практику со второго курса.
"Да и самих топ-менеджеров нужно обучать. Рыба, как говорится, гниёт с головы. Есть несколько, так сказать, категорий. Первые — это которые работали ещё при Союзе. Они очень хорошо строят, но в девелопменте (подход к строительству как к бизнесу — прим. редакции) ничего не понимают, потому что не учились этому. Вторые — это маркетологи. Они захотели себя попробовать, но строить не то чтобы прям умеют. Третьи же совмещают в себе первую и вторую категорию. Нужно повышать свою эффективность — это нормальный процесс. Ну и нам нужно отечественное товаропроизводство. Многое зависит от качества материалов", — считает Лазарев.
Павел Шульгин уверен, что нужно вводить ответственность для застройщиков, в том числе уголовную:
"Застройщик у нас на сегодняшний день разбалован во всех отношениях. От того, что какие-то там ТОО-шки лишают лицензии, разницы никакой, у застройщиков их много. Они уже все обходные пути знают. Ответственность размыта. Уже дошло до того, что мы — собственники — сами пытаемся решить какие-то проблемы. Не госорганы, которые всё видят, не местные исполнительные органы. Собственники вынуждены быть и юристами, и технадзором, и доводить достройку дома самостоятельно после ввода в эксплуатацию. Суды сейчас завалены делами между ОСИ и застройщиками".
С 1 июля 2026 года в Казахстане должен вступить в силу новый Строительный кодекс. И, по задумке, он как раз должен закрыть часть тех слабых мест, о которых мы говорили в этом выпуске. Но важно понимать: новый кодекс не решит проблему качества строительства автоматически.
Любой закон работает только тогда, когда его действительно исполняют, когда технический и авторский надзор не просто ставят подписи, когда застройщики несут реальную ответственность и когда у жильцов есть доступ к документам на собственный дом.
Читайте также:
"Прав на квартиры у вас нет". Жилищный скандал разгорелся в Астане
Как заставить казахстанских застройщиков соблюдать классы жилья?
Когда банк участвует в долевом строительстве, это гарантия или риски для дольщиков остаются?
+7 (777) 001 44 99
