В зоне пятой вредности: жители целого микрорайона Алматы не могут стать полноценными горожанами

Елена Бахарева Корреспондент

Болат Айтмолда Корреспондент

Фото: ©️ Tengrinews.kz / Болат Айтмолда

Жители "Абайских дач", давно вошедших в черту Алматы, безуспешно пытаются изменить целевое назначение своих участков. Раньше земли предназначались для садоводства. Но потом власти решили, что растущий город нуждается в новых территориях, и так этот массив стал частью города, но дачами быть не перестал. Казалось бы, всё равно там можно жить, но недавно — на обсуждении генплана Алматы — жители выяснили, что вскоре их, возможно, снесут, а вместо построят многоэтажки. Тогда встаёт вопрос: если будут сносить, то как дачи или всё-таки как обычные дома? Почему этот вопрос для них принципиальный и зачем люди уже больше 10 лет пытаются стать полноценными горожанами, выясняли корреспонденты новой рубрики о недвижимости на Tengrinews.kz — TengriHOME.

Краткий пересказ текста от Tengri AI Этот текст сгенерирован ИИ

Жители массива "Абайские дачи", который уже много лет находится в черте Алматы, больше десяти лет пытаются добиться смены целевого назначения своих участков с садоводства на ИЖС.
Для них это принципиально, потому что от статуса земли зависят и развитие инфраструктуры, и условия возможной компенсации при изъятии участков.
Формально территория относится к городу, но по документам многие дома до сих пор считаются дачами, из-за чего жители сталкиваются с ограничениями. Они жалуются, что в массиве до сих пор нет полноценного централизованного водоснабжения, а власти предлагают лишь точечные решения.
По словам местных, после включения этих территорий в состав Алматы им обещали, что со временем статус участков удастся изменить. Однако все обращения в госорганы заканчивались отказами со ссылкой на градостроительные документы, по которым часть массива находится в зонах, где ИЖС не предусмотрено.
При этом жители считают такую позицию несправедливой, потому что рядом уже давно выросли жилые комплексы, социальные объекты и дороги, а сами они платят налоги наравне с другими алматинцами.
Ситуация стала особенно острой после того, как часть собственников получила уведомления о возможном сносе, а на общественных слушаниях по Генплану прозвучало, что на месте дач могут появиться многоэтажные дома.
Люди опасаются, что без статуса ИЖС при изъятии земли им выплатят значительно меньшую компенсацию, которой не хватит на покупку равноценного жилья в этом районе.
В акимате заявляют, что пока смена назначения участков невозможна из-за действующих планировочных документов и продолжающейся корректировки Генплана.
Депутат маслихата, присутствовавший на встрече с жителями, пообещал направить запросы в акимат и попытаться помочь, но конкретного решения пока нет.
Сами "абаевцы" считают, что речь идёт не только об их частной проблеме, а о системном вопросе для всего Алматы, который может затронуть и другие территории, включённые в состав города.

Стать полноценными горожанами для жителей бывших "Абаевских дач" — значит получить для своих домов статус ИЖС. Вопрос для них действительно принципиальный, но не решается уже 12 лет. А сейчас встал так остро, что жители организовали общее собрание и пригласили на него и представителей госорганов, и депутатов.

Когда съёмочная группа приезжает к месту сбора — на одну из улиц этого "дачного массива", там уже стоят около 50–70 человек. Первое, с чего они начинают разговор, — с обсуждения, у кого какой напор воды из крана. У некоторых с этим сложности. Несмотря на то, что это давно город, здесь нет централизованного водоснабжения. Власти обещают запустить водозаборную станцию в мае–июне этого года. Но это всё не системные решения, а вот если бы у этих домов был статус ИЖС, город мог бы "принять их на баланс" и обеспечить им бесперебойную подачу воды.

Собственно, вокруг статуса всё и крутится. Формально они город, а по сути — всё равно садоводческое товарищество.

Люди кивают в сторону соседних многоэтажек: "Смотрите, рядом с нашими частными домами столько микрорайонов с высотками выросло, школы, больницы появились, а нас всё равно считают дачниками".

К этому "абаевцы" добавляют, что сами в Алматы не просились, но раз уж их включили в состав, то стоило бы "узаконить" их статус горожан.

По нашей просьбе старожилы рассказывают, как вообще завертелась эта история.

История Абайских дач: как массив присоединили к Алматы

"Абайские дачи", как их называют в простонародье, состоят из девяти садоводческих товариществ — сейчас это около 1000 домов. Находятся они возле посёлка Абай — он, кстати, до сих пор относится к Карасайскому району Алматинской области.

Сам массив, вспоминает жительница одного из его потребительских кооперативов "Садоводческое товарищество "Ракета" (ПКСТ) Мадина Смагулова, появился ещё в 60-х годах прошлого века, когда Алматы заканчивался на улице Саина.

Абайские дачи в Наурызбайском районе Алматы "Абайские дачи". Фото: ©️ Tengrinews.kz / Болат Айтмолда

Существовали они себе, как и все дачи: люди строили маленькие домики — просто переночевать, когда приезжали на выходные, чтобы посадить рассаду, прополоть грядки, собрать урожай.

"Всё изменилось, когда в 2000-х рядом появился рынок "Алтын-Орда". И люди, которые там работали, начали тут снимать жильё. Оказалось, что дачные домики вполне комфортны для скромной жизни. В итоге массив постепенно стал объектом для круглогодичного проживания", — рассказывает Мадина Смагулова.

В 2014 году весь дачный массив перевели из Карасайского района в состав Наурызбайского района Алматы — тогда большую часть областной территории присоединили к городу в рамках указа президента.

Новостройки микрорайона Шугыла на фоне старых участков Абайских дач Рядом с дачами находится микрорайон "Шугыла" с новостройками. Фото: ©️ Tengrinews.kz / Болат Айтмолда

Собственники дачных участков этому даже обрадовались: городские власти помогут с развитием инфраструктуры.

"Мы думали, что станем микрорайоном, раз находимся в черте города. И сможем изменить целевое назначение земли на ИЖС. Мы же теперь — горожане. Для нас это было важно, так как сразу после присоединения часть участков ушла под изъятие для пробивки проспекта Абая. Все понимают, что эта участь может постигнуть каждого собственника, раз город расширяется. А земля категории ИЖС стоит всё же не такие гроши, как сельхозугодья", — делится переживаниями председатель ПКСТ "Ракета" Анастасия Савостина.

Отказ в ИЖС: почему акимат Алматы не меняет целевое назначение земли

Но получить для своих участков статус ИЖС так и не получилось. Собственно, это и есть главная конфликтная точка.

Сейчас уже никто не помнит точно, сколько раз за эти 12 лет собственники дач писали письма и запросы по поводу смены целевого назначения земли. Коллективно и по отдельности. Но от госорганов приходил отказ, основанный на отрицательном заключении управления городского планирования и урбанистики.

"Земельный участок находится в зоне сезонного проживания, и размещение индивидуальных жилых домов не входит в разрешённые виды функционального использования территории", — сказано в одном из ответов.

Журналисты TengriHОМЕ также обратились за комментариями в акимат Алматы с прямым вопросом:

"Возможно ли изменение целевого назначения участков "Абайских дач" на ИЖС. Если нет, то почему?"

И вот какое разъяснение получили в итоге от руководителя управления архитектуры и градостроительства Алмаса Жанбыршы:

"Согласно проекту детальной планировки, утверждённому постановлением акимата города Алматы от 29 декабря 2023 года за № 4/724, рассматриваемые садоводческие товарищества "Рассвет", "Мечта", "Ракета", "Наурыз", "Алма" расположены в зоне сезонной застройки, в зоне мест хранения автомобильного транспорта, в зоне предприятий V класса вредности, в зоне предприятий автосервиса, в пределах "красной линии" улицы и в зоне примагистральных территорий, где смена назначения земельных участков с "для ведения садоводства" на "индивидуальное жилищное строительство" не представляется возможным".

Тогда мы уточнили: "Могут ли вообще дачные массивы находиться на территории города?"

В ответе Жанбыршы на это говорилось: указ президента от 16.04.2014 года, в рамках которого произошло присоединение части этих территорий Алматинской области к городу, предусматривает изменение границ Алматы, но не содержит норм, которые бы прямо устанавливали автоматическое изменение целевого назначения конкретных земельных участков.

Как в городе

Но какие-то дачные участки могут рассчитывать на смену "целёвки"? — продолжали задавать вопросы мы и "абаевцы". — Если да, то какие?

Некоторые критерии разъясняет заместитель акима Наурызбайского района Жандос Такибаев, который приехал на тот самый сбор жителей "Абайских дач":

"Одно из требований — чтобы дороги внутри дачного массива были не менее восьми метров в ширину. Это нужно, чтобы мы могли полноценно, в соответствии со всеми нормами, проложить проезжую часть, коммунальные сети".

Широкие дороги, сетуют дачники в ответ, редко встретишь в садовых товариществах. Да и во многих исконно алматинских районах таких нет — может, из-за этого у "золотого квадрата" тоже отобрать статус города, с лёгкой грустью иронизируют они.

Собрание жителей Абайских дач: требования о выдаче ИЖС и проведении воды Жители дачного массива: "Почему нам не дают ИЖС и когда будет постоянное водоснабжение?" Фото: ©️ Tengrinews.kz / Болат Айтмолда

Люди не видят во всём этом логики. И на этой встрече с представителями госорганов спрашивают: зачем в таком случае нужно было включать дачи в состав города, заранее зная, что они не смогут соответствовать требованиям по получению ИЖС?

"Если говорить о требовании по ширине дорог, то между ЖК "Шахристан" и микрорайоном "Орбита" (район Алматы — прим. редакции) есть частный сектор, внутри него есть улица Декарта, она ещё уже наших. Тем не менее, там целевое — ИЖС. И таких примеров по городу много", — находит очевидную нестыковку жительница СТ "Наурыз-01" Раушангул Лебаева.

Плюс ко всему, перечисляет она, их дома газифицированы, есть необходимые коммуникации. Рядом школы, больницы, есть общественный транспорт. По сути, считает она, условия проживания соответствуют параметрам полноценного жилого микрорайона.

Фото: ©️ Tengrinews.kz / Болат Айтмолда

И главное, возмущены местные активисты, они платят налоги наравне со всеми алматинцами. Почему у них всё как у всех, кроме категории их земель?

"Требования вроде для всех одни. Но даже в нашем ПКСТ есть те, у кого есть категория — ИЖС. Хотя везде ширина улиц одинакова и вроде правила одни и те же. Как такое возможно?" — удивляется жительница ПКСТ "Ракета" Галина Чистякова.

Угроза сноса "Абайских дач": что готовит новый генплан застройки

Галина Чистякова, кстати, купила тут в 2021-м, ещё во время коронавируса, добротный дом, а не дачу. Тогда, вспоминает она, участок со строением проверили по Генплану — вокруг строить никто ничего не собирался, и "красных линий" не было.

"Да и прошлый наш аким района, который всегда шёл на контакт с жителями, говорил, что ИЖС у нас будет. Но сейчас, уже при другом акиме, нам говорят, что мы не сможем его получить. И наш ПКСТ "Ракета" начали делить, как торт — по кускам. 15 домов в сентябре прошлого года получили официальное уведомление о предстоящем сносе. Тут якобы будет отстойник — своего рода парковка для автобусов. Хотя у нас тут вокруг поля непаханые, почему бы там его не сделать?" — не понимает Галина.

А в декабре 2025-го инициативная группа "абаевцев", участвовавшая в общественных слушаниях по корректировке нового Генплана, с удивлением узнала, что на месте их дач, скорее всего, разместят многоэтажные дома.

"На общественных слушаниях презентовали развитие каждого района. И мы на карте тогда свои дачи не увидели. Нам сказали: на ваше место ищут инвесторов, которые будут сносить дачи и строить ЖК. А нам как быть? Что нам дадут, если у нас целевое назначение — "садоводство"?" — резонно замечает Раушангул.

После этих новостей вопрос о статусе ИЖС стал ещё более острым: теперь непонятно, какую компенсацию получат местные жители за свои вполне добротные дома, если официально они "дачники", и смогут ли на неё приобрести достойное жильё.

Компенсация при сносе: цена отсутствия статуса ИЖС

Депутат маслихата Алматы Газиз Джанибек, который тоже здесь, на встрече с жителями "Абаевских дач", говорит в общем-то успокоительную речь: решения о сносе этого массива пока нет, корректировка Генплана и проекта детальной планировки ещё не завершена.

Заодно озвучивает некоторые расценки — на случай, если снос всё-таки будет:

"Касательно выкупа. Я вот в этой комиссии состою. Мы ежемесячно её проводим. Исходя из практики, это хорошо оценивают. Оценку проводит независимая оценочная компания, применяя разные коэффициенты: средняя стоимость земли в этом районе, это коммерческая земля или нет, есть ли постройки, узаконены они или нет. Участки, которые в предгорной местности — там одна сотка оценивается в 22–24 миллиона тенге. В Турксибском районе (нижняя часть Алматы, на север от гор — прим. редакции), был проект по пробивке улицы Хмельницкого, расширению улицы Рыскулова, там за сотку 8–10 миллионов тенге давали. И не везде у собственников было целевое — ИЖС".

Но это другие районы. Поэтому местные жители сомневаются: если говорить именно о сносе этого дачного массива, то тут могут быть иные расценки. Да и слово депутата маслихата, объективности ради — всё-таки не слово акима города и даже не акима района.

"Мы слышали, что у кого есть ИЖС, тому по шесть миллионов за сотку выплачивают, а тем, у кого "садоводство", — 3–4 миллиона тенге", — высказывается местная активистка Раушангул Лебаева.

Дачники переживают: хватит ли компенсации на то, чтобы купить нормальное жильё? Фото: ©️ Tengrinews.kz / Болат Айтмолда

Некоторые собственники здешних домов, кстати, в складчину заказали предварительную независимую оценку своих участков. И выяснили, что одна "дачная сотка" в этом районе тянет лишь на 3,8 миллиона тенге. То есть за участок, например, в восемь соток с домом, по результатам оценки и по словам местных, они могут получить около 38 миллионов тенге.

В Алматы на эти деньги реалистично купить так называемую евродвушку из спальни и кухни, совмещённой с гостиной в черновой отделке в строящемся ЖК.

"Все понимают, что нас, 15 домов, получивших уведомления, однозначно снесут. Остальных когда — это просто вопрос времени. Скорее всего, тут будут когда-нибудь ЖК. Район перспективный, тут и дороги, и соцобъекты, и общественный транспорт, заканчивают новую ветку метрополитена. И продуваемость отличная — свежий воздух. Мы когда-то купили тут дома за свои деньги, строили, ремонтировали. Помощи у государства не просили. Так почему с нами хитрят, лишая права на достойную компенсацию? Дайте нам равнозначную компенсацию, как у ИЖС, чтобы мы могли купить достойную альтернативу в этом же районе", — просит от имени соседей Галина Чистякова.

Есть ли шанс узаконить участки

Судя по всему, получить статус ИЖС "абаевцам" пока не удастся. По крайней мере, вот что ответили редакции по этому поводу в акимате:

"В соответствии с поручением Главы Государства № 25-01-25.10 от 04.08.2025 г. акиматом города Алматы начаты работы по внесению изменений в Генеральный план, направленные на усиление природоохранных мер, сбалансированное развитие городской среды и защиту предгорий от застройки. (...) Сроки реализации градостроительного документа (Генеральный план и проект детальной планировки) и нанесение проектируемых и существующих объектов, в том числе определение объектов (территории), попадающих под снос, будут определены по мере завершения корректировки градостроительной документации", — сообщили в профильном управлении горадминистрации.

Планируемый срок завершения корректировки — май 2026 года. Поэтому, добавили в госоргане, сейчас произвести смену назначения дачных участков по городу на ИЖС не представляется возможным.

Но вот депутат гормаслихата Газиз Джанибек на собрании с местными жителями излучал оптимизм.

"Давайте мы так сделаем. Мы от имени жителей напишем запрос. Я сам депутатский запрос отправлю в акимат, в управление архитектуры, чтобы они дали выкопировку по Генеральному плану. Я хочу помочь вам дать ИЖС. Мы запросим у них, что сейчас у вас здесь по карте. Они посмотрят у вас, может быть, здесь многоэтажная застройка, может — ещё что-то. Потом мы будем свои обращения давать. Давайте корректировку делать, расширение улиц делать. И тогда, когда у вас всё будет соответствовать, уже смогут переводить на ИЖС", — пообещал депутат, похоже, от чистого сердца.

После этой встречи жители массива начали активно писать письма и запросы другим депутатам маслихата с просьбой посодействовать в смене назначения их участков. И хотя в госорганах ссылаются на то, что, согласно действующему ПДП смена "целёвки" невозможна, "абаевцы" надеются, что эту "юридическую несправедливость", как они её называют, удастся устранить.

И они считают этот вопрос не личным, а общегородским. Учитывая дефицит земель в Алматы и его активное расширение и застройку, к мегаполису могут присоединять новые территории, в том числе дачные, частные дома на них могут и, вероятно, будут сносить, земли — изымать под пробивку улиц или других госнужд.

И жители таких же садовых товариществ, которые оказались в черте города не по своему желанию, могут столкнуться с аналогичной проблемой: если у них не будет статуса ИЖС, то какую компенсацию они получат при сносе и смогут ли купить на неё равноценное жильё? Возможно, не стоит ждать появления ещё тысяч недовольных людей и аналогичных собраний, а решить проблему раз и навсегда, то есть системно.

У алматинцев выкупают участки для строительства метро: список

Алматы "закрыт на реконструкцию": что в мегаполисе перестраивают, ремонтируют и сносят