В одном из ЖК в Астане кирпичная облицовка отходит от основания дома и грозит вот-вот обрушиться. Жители опасаются трагедии. Кто должен нести ответственность, если дом ввели в эксплуатацию 20 лет назад? В ситуации разбирался ТengriНome.
"Пока кирпичи не упали, но всё к этому идёт"
В редакцию ТengriНome обратились жители жилого комплекса "Азат" в Астане (улица Куйши Дина, 30) которые переживают, что в их доме может повториться прошлогодняя трагедия — в результате обрушения кирпичной облицовки погибла медсестра скорой помощи.
"Наш ЖК так же девятиэтажный, фасад — из кирпича, который при строительстве не был привязан к основным несущим стенам. Кирпичи при строительстве не были укреплены кладочной сеткой. Теперь эти кирпичи треснули и отходят от основания дома. Пока кирпичи не упали, но всё к этому идёт, трагедии не избежать, могут пострадать как люди, так и транспортные средства у дома", — следует из письма жителей.
Вот такой вид на фасад открывается из окна квартиры на пятом этаже шестого подъезда. По словам хозяйки жилья, кирпичи держит только кондиционерная установка.
Помимо этого, на цокольном этаже, где проходят коммуникации, залили пол, а помещения заняли. По словам жителей, якобы застройщик продал их как жилые.
"За годы эксплуатации дома все трубы проржавели и пришли в негодность, местами происходят прорывы. Очень часто жители сидят без воды. Нужно менять полностью все трубы. Но собственники цокольных помещений не дают доступ на демонтаж и монтаж новых труб, аргументируя это тем, что у них ремонт новый", — пожаловались анстанчане.
Жители не понимают, как общедомовое имущество могло перейти в частные руки.
"При отключении воды отключаются три подъезда, так как нет отсекателей. Например, в цоколе пятого подъезда трубу рвёт, "вырубают" четвёртый, пятый и шестой подъезды. Представляете, трубы 17 лет под полом в бетоне, какое их состояние сейчас", — рассказал житель дома по имени Бауыржан.
Гарантийные сроки истекли - застройщик
Застройщик ЖК — ТОО "Азат-НТ-Курылыс". В комании напомнили, что дома сдали в эксплуатацию в 2007 году.
"С момента ввода жилого дома в эксплуатацию прошло 19 лет. Гарантийный срок на фасад здания составляет два года, на конструкцию — 10 лет. Установленные гарантийные сроки истекли. В соответствии с законодательством Казахстана, фасад здания является общедомовой собственностью. Ответственность за его содержание и техническое состояние несут сами жильцы", — ответили в ТОО "Азат-НТ-Курылыс" на запрос редакции.
В компании посоветовали жителям обратиться в объединение собственников имущества (ОСИ) или управляющую компанию. А если безрезультатно, то в жилищную инспекцию.
Что касается цокольного этажа, то в ТОО ответили расплывчато:
"На цокольном этаже здания находились нежилые помещения. В настоящее время сведения об их принадлежности и дальнейшем использовании отсутствуют. За необходимой информацией по цокольному этажу жильцы дома могут обратиться в ОСИ, управляющую компанию. Собственники помещений не вправе препятствовать эксплуатации, обслуживанию, ремонту и замене инженерных сетей и иного общего имущества объекта кондоминиума".
Что делать жителям дома - ответ жилищной инспекции
В управлении жилья и жилищной инспекции Астаны посоветовали жильцам пригласить специалистов, у которых есть аккредитация на проведение технадзора:
"Жители дома в лице формы управления объектом кондоминиума вправе обратиться в независимую специализированную организацию, имеющую лицензию на выполнение соответствующих работ, для проведения экспертизы и получения заключения с конкретными рекомендациями".
Там напомнили, что фасады относятся к общедомовому имуществу. Ответственность за их содержание несут жители.
"Одним из решений проблем ремонта является Концепция развития жилищно-коммунальной инфраструктуры на 2023-2029 годы, которая позволит посредством создания специальных механизмов финансирования обеспечить проведение ремонта общего имущества объектов кондоминиумов. Ремонт общего имущества объекта кондоминиума возможно организовать в рамках этой программы либо путём сбора целевых взносов или в счёт средств, накопленных на сберегательном счёте", — посоветовали в управлении.
Но для проведения технического обследования дома нужно согласие жильцов на ремонт.
Что касается цокольного этажа, то в управлении пояснили, что до регистрации объекта кондоминиума сделки с общим имуществом не имеют юридической силы.
"Отчуждение общего имущества объекта кондоминиума в соответствии с предусмотренной проектно-сметной документацией на многоквартирный жилой дом в индивидуальную (раздельную) собственность не допускается. Продажа в индивидуальную (раздельную) собственность не отражённых в акте приёмки объекта в эксплуатацию и проектно-сметной документации многоквартирного жилого дома, а также не зарегистрированных в объекте кондоминиума квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок не допускается (за исключением продажи первой квартиры, нежилого помещения, парковочного места, кладовки). При несоблюдении указанных требований заключённая сделка считается ничтожной", — объяснили в ведомстве.
При этом использование квартир, нежилых помещений, парковок, кладовок не должно нарушать условия проживания других жильцов. Для доступа к общему имуществу нужно уведомить собственника, который, в свою очередь, обязан в случае необходимости проверки состояния, ремонта или замены сетей этот доступ предоставить.
"Демонтаж конструкций, ограничивающих доступ к общему имуществу объекта кондоминиума, расположенному в квартире, нежилом помещении, парковочном месте, кладовке, производится собственником незамедлительно, самостоятельно и за свой счёт", — подчеркнули в управлении жилья.
В аварийных случаях можно заблаговременно не уведомлять собственника. В случае споров рекомендовали обратиться в суд.
Можно обратиться в ТОО "Өркен қала" - эксперт
Руководитель группы общественного контроля "Территория права" по Астане Павел Шульгин рекомендует главе ОСИ ЖК "Азат" уведомить районный акимат, управление по архитектурно-строительному контролю, предоставив комиссионный акт осмотра дома. Такой документ должны составлять каждый год, обследуя общедомовое имущество.
"В этом документе очень большое количество пунктов: осмотр крыши, фасада, подвала, техэтажа, лестницы и прочее. В конце документа делается вывод, замечания, прикрепляются фотографии, что требует текущего ремонта в этом году, а что — капитального. Документ — основание, чтобы завтра на собрании включать в смету расходы на ремонт того же фасада", — отметил Павел Шульгин.
На основании собрания можно также обратиться в ТОО "Өркен қала" — специализированную организацию по модернизации жилого фонда.
"Кому-то не хватает накопленных на сберегательном счёте денег на капремонт, ту же кровлю. Они обращаются туда. Пока других инструментов нет. Им занимают деньги — государство выделяет эти средства на капитальный ремонт. Потом собственники ежемесячно возвращают", — посоветовал эксперт.
Кроме того, председатель ОСИ может инициировать собрание по целевому сбору денег на ремонт фасада.
"Но проблема в том, что собственники завтра не захотят ни целевой увеличивать, ни тариф в смете. Собрание может инициировать и 10 процентов собственников, если они видят, что фасад сыпется. Просто большинство людей до сих пор не понимает, что такое общедомовое имущество, что фасад, кровля, подвал — тоже их общедомовое имущество, что их хата всё-таки не с краю в кавычках. И они обязаны его содержать. Посыпался фасад — будьте добры, скиньте целевым сбором или включите это в смету расходов", — добавил Павел Шульгин.
Можно попробовать привлечь к проблеме застройщика. Но это дорогой вариант, предупредил наш спикер. Для этого нужна техэкспертиза, технадзор. Придётся доказывать, что этот фасад — скрытый дефект. Для этого потребуется проектно-сметная документация на дом, чтобы сравнить, как должно было быть и как в итоге построили.
Если экспертиза докажет, что это скрытый дефект, то через суд застройщика можно заставить привести фасад в соответствие. Но даже в этом случае, по словам Павла Шульгина, компания может не исполнять решение суда.
Что касается цокольного этажа, то 4 пункт статьи 38 Закона РК "О жилищных отношениях" обязывает собственников по первому требованию предоставить доступ.
"Здесь что можно посоветовать? Ну участкового привлечь, с ним заходить туда. Причём демонтаж конструкций вокруг общедомовых систем делается за счёт собственника незамедлительно, не за счёт органов управления. Они им должны голую трубу показать для проверки, ремонта и так далее", — заключил Павел Шульгин.
Напоследок он посоветовал всем жителям многоэтажек не игнорировать собрания жильцов, ежегодно проводить осмотр и голосовать за адекватный тариф на содержание дома, чтобы сборов хватало на неожиданные расходы.
Читайте также:
20 домов отремонтируют в Астане по дизайн-коду - полный список адресов
Новый дом трещит по швам? Что обязан исправить застройщик по гарантии
Почему в вашем доме вечно течёт крыша и ломается лифт - честный разговор о ЖКХ
Купить квартиру у застройщика и не пожалеть. Полная инструкция по приёмке жилья
