Қазақша
Русский
Ставка по ипотеке в коммерческих банках с 1 июля этого года снизится с 25 до 20 процентов.
Новые пороги вознаграждения переутвердили в рамках совместного постановления Агентства по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) и Нацбанка Казахстана.
Кредит на жильё для казахстанцев, по сути, станет доступнее, но насколько банки готовы обеспечивать такие займы? Появятся ли новые форматы ипотеки? Стоит ли ждать стагнации рынка и обвала цен на жильё? Об этом TengriHome расспросил профильных экспертов.
Дежавю, или предыстория вопроса
АРРФР и Нацбанк уже принимали аналогичное решение по снижению ставки вознаграждения по ипотеке с 25 до 20 процентов. Новые проценты по кредитам должны были заработать с ноября 2025-го. Вспомним, что происходило потом.
В октябре того же года Нацбанк идёт на повышение базовой ставки с 16,5 до 18 процентов. И на фоне этого роста, вспоминает финансовый аналитик Расул Рысмамбетов, коммерческие банки начинают приостанавливать выдачу ипотечных займов.
"Почему так происходило? Банки второго уровня на тот момент должны были занимать деньги у Нацбанка под 18 процентов и выше, так сохраняется коридор в плюс один процент. А выдавать потом кредиты казахстанцам нужно под 20 процентов, не выше. То есть доход коммерческого банка составляет не более двух процентов", — рассказывает Расул Рысмамбетов.
В итоге в октябре 25-го два регулятора решают отложить снижение максимальной процентной ставки до 1 июля 2026 года. Тогда в Агентстве по регулированию и развитию финансового рынка объясняют, что временная мера направлена на то, чтобы "сохранить баланс между доступностью кредитов и устойчивостью банков".
"Преждевременное снижение ставок могло бы привести к сокращению ипотечных программ. Сохранение действующего уровня ГЭСВ позволит банкам и дальше выдавать займы", — отмечали в Агентстве.
Теперь же, в рамках совместного постановления двух регуляторов, предельный порог всё же опустят до 20 процентов. Кстати, ранее также планировалось внедрить привязку годовой эффективной ставки вознаграждения к сумме первоначального взноса. Чем он выше, тем ниже процент по кредиту, и наоборот. Но пока, как ответили нам в АРРФР, такая методика — в процессе разработки.
Что снижение ставки означает для сегмента недвижимости
Как отреагирует ипотечный рынок
Эксперт по продаже премиальной недвижимости Виталий Шалаев считает, что понижение порога никак не скажется на ипотеке для первичного рынка. Банки и так выдают кредиты на новое жильё под 20,5–21 процент. И после того как заработает новая ГЭСВ, разница в 0,5–1,5 процента не станет существенной.
Поэтому Шалаев придерживается мнения, что банки, скорее всего, не станут повально закрывать финансирование для этого сегмента.
А риелтор высшей категории Александр Бикетов придерживается мнения, что изменения повлияют на ипотеку для вторичного рынка. Ведь там процентная ставка была гораздо выше — как раз до 25 процентов годовых. Теперь же её придётся снижать, уменьшая маржу банка.
"И это будет ощутимо для рынка ипотеки, — опасается Бикетов. — Если брать Алматы и Астану, то 30 процентов от общего объёма сделок купли-продажи на "вторичке" происходили именно за счёт ипотеки. То есть, потенциально, мы просто можем потерять порядка 20–30 процентов покупателей, которые ранее планировали приобрести жильё в этом сегменте".
На кого рассчитаны ипотечные займы по "вторичке"
Немалая часть выбирающих ипотеку в более старом фонде — это те, кто идёт на улучшение жилищных условий, то же расширение.
"Да, есть вариант с "Отбасы банком", но там надо вложить деньги на депозит, копить и только потом вы получите заём. Ипотека в коммерческих банках больше рассчитана на людей, которые хотят продать свою квартиру, купить побольше и переехать. То есть они продают свою недвижимость, вносят оплату за неё как первоначальный взнос в банк и добирают необходимую сумму по ипотеке. Или это вариант для тех, кто хочет продать жильё, быстро купить два объекта, а для этого необходимо привлечь дополнительные инвестиции и разъехаться", — объясняет Александр Бикетов.
Конечно, объясняет спикер, есть и другая категория заёмщиков, которая предпочитает старый фонд из-за его более низкой цены за готовую квартиру — не нужно ждать, пока дом достроится, да и можно не вкладываться в ремонт "квадратов". Они могут выбрать и кредитование недвижимости в новостройках. Но…
Почему ажиотажа на кредиты в сегменте "первички" не случится
Во-первых, размышляет эксперт по продаже премиальной недвижимости Виталий Шалаев, застройщики прилично подняли цены за "квадрат" в новых ЖК. Среди причин — инфляция, рост доллара. Как следствие: удорожание стройматериалов и рабочей силы.
Поэтому стоимость жилья в новостройках ощутимо "оторвалась" от фонда в старых домах. Сегодня эта разница составляет около 20 процентов.
"И если квартиры выросли в цене на 20–25 процентов, то доходы населения всего на 3–5 процентов. То есть покупательская способность казахстанцев снижается. А значит, взять недешёвую квартиру в ипотеку и оплачивать ежемесячный платёж у многих людей нет возможности", — объясняет Виталий Шалаев.
Плюс ко всему не каждый желающий сможет взять заём. Из-за высокой задолженности, разъясняет эксперт, банки уже начали тщательнее присматриваться к потенциальным заёмщикам — налево и направо ипотеку никто не раздаёт.
"Если раньше заём могли легко оформить в течение одного дня, то сейчас банки не рискуют. Они уже строже подходят к проверке платежеспособности клиента, и процент отказа по кредитам значительно вырос. Им проще не одобрять ипотеку, чем получить в последующем проблемный кредит", — считает Виталий Шалаев.
Кредитный скоринг, то есть система, которая оценивает платежеспособность и надёжность будущего клиента, сейчас работает по полной, добавляет риелтор Бикетов:
"Если в прошлом году, условно, из десяти заявок на кредитование одобряли шесть–семь, то сейчас четыре–пять. И это очень ощутимо".
С 1 июля получать кредиты станет ещё сложнее
С этого времени, напоминают эксперты, правила их выдачи изменятся, станут гораздо строже. Например, вводится несколько показателей, которые помогут определить платежеспособность обратившегося:
- Коэффициент долговой нагрузки (КДН) — он определяет, какую часть своего дохода человек уже тратит на кредиты и другие обязательные платежи. Чем выше этот показатель, тем меньше шансов получить новый заём.
- Коэффициент долга к доходу (КДД) — сравнивает ежемесячные платежи клиента по всем долгам с его ежемесячным доходом. То есть этот финпоказатель выявляет, сможет ли клиент оплачивать все имеющиеся кредиты и осилить новый.
К тому же, по словам экспертов, банки будут ориентироваться на официальный доход возможного заёмщика, который будет подтверждён теми же пенсионными отчислениями.
Что может произойти с рынком
Ждать ли обвала цен
Если банки, рассуждает Бикетов, притормозят выдачу ипотек для "вторички", то покупатели, которые ориентированы на этот сегмент, могут отложить покупку, дожидаясь более понятных и удобных условий. В этом случае возникнет так называемый отложенный спрос:
"Учитывая возможное сокращение выдачи ипотек и ужесточение требований к заёмщикам, вероятно снижение продаж. Но обвала цен прогнозировать я бы не стал. Просто они не будут активно расти, на один–два процента согласно инфляции".
Предпочтут ли казахстанцы аренду
Бикетов предполагает, что казахстанцы могут вернуться к аренде жилья. По его подсчётам, сейчас снимать "квадраты" дешевле, чем приобретать их в ипотеку.
"У нас такие вот весы, которые качнулись в сторону аренды. Если в том же 22-м году, когда аренда сильно подскочила в цене, нам было легче взять ипотеку и платить, то в последнее время аренда "просела". И сейчас мне надо выбирать: либо по коммерческой ипотеке платить больше 500 тысяч тенге ежемесячно, либо же снимать жильё. И второй вариант дешевле. На этом фоне этот сегмент, возможно, немного подорожает", — прогнозирует риелтор.
Что предпримут банки и застройщики
Экономист Расул Рысмамбетов отмечает, что рынок смещается в сторону более обеспеченных и надёжных заёмщиков, остальные просто не пройдут скоринг.
"Возможно, те банки, которые участвуют в зарплатных проектах с различными компаниями, будут лучше видеть потенциальных платежеспособных заёмщиков и будут предлагать ипотеку им", — предполагает он.
Александр Бикетов добавляет, что с марта этого года коммерческие банки уже могут работать по системе жилищных сбережений — так же, как и "Отбасы банк". Единственное, что годовая госпремия на депозиты в банках второго уровня начисляться не будет.
"То есть в банке второго уровня возможно получить ипотеку под низкий процент, если он работает по системе жилищных сбережений. Вы должны или открыть депозит и копить необходимую часть суммы от стоимости жилья, и потом вам выдадут кредит. Или же, к примеру, один из банков запустил программу залогового кредитования — то есть не нужно ждать и копить, можно открыть депозит, внести сумму, и она пойдёт в залог, вам выдадут ипотечный кредит", — объясняет Бикетов.
Относительно застройщиков экономист предполагает следующее: чтобы продолжать возводить и продавать свои объекты, им, скорее всего, придётся задуматься о новых вариантах сбыта. Возможно, компании пойдут на внедрение инструментов финансирования или даже создадут нечто большее.
"Возможно, строительные компании начнут открывать свои финансовые организации, у некоторых из них они уже есть. Через эти организации будут предлагаться свои рассрочки, ипотеки, может, беспроцентные ссуды на покупку их жилья", — перечисляет варианты Расул Рысмамбетов.
Что может изменить ситуацию
Тут эксперты высказывают различные сценарии. Но сходятся в одном — обрушения ипотечного кредитования произойти не должно. Ведь иначе начнётся кризис строительной отрасли.
Виталий Шалаев размышляет так: понижение ставки вознаграждения по ипотечным займам могут вновь отложить, как это делали ранее.
А риелтор Бикетов предлагает такой сценарий:
"У нас ожидание, что всё-таки в ближайшие полгода у нас будет постепенное снижение базовой ставки. И это как раз-таки будет влиять на ипотеку. Если базовую ставку снизят, тогда максимальный порог по ГЭСВ в 20 процентов будет иметь логику и будет работать".
И здесь стоит уточнить, что не так давно глава Нацбанка Тимур Сулейменов заявил о том, что регулятор в перспективе не исключает снижение базовой ставки.
"Мы достаточно чётко обозначили: при сохранении дезинфляционных эффектов, при жёсткой бюджетной политике, сдержанных подходах к тарифной реформе и реформе ГСМ, при дальнейшем снижении спроса и отсутствии внешних шоков — мы считаем, что должна появиться возможность для снижения базовой ставки", — сказал Сулейменов на брифинге в Нацбанке в конце апреля.
Но пока этого послабления нет, рынку, считают эксперты, остаётся адаптироваться к новым условиям. Снижение ГЭСВ вряд ли станет стимулом для оживления сегмента.
Скорее, здесь будут осторожничать. Банки станут более внимательно выдавать займы, усиливая отбор клиентов, а заёмщики отложат покупку жилья в кредит до лучших времён.
Читайте также:
Рынок маленьких квартир в Казахстане. Почему застройщики переходят в формат "мини"
Покупали жильё "бизнес", получили "эконом". Можно ли привлечь застройщика к ответственности?
Высокая базовая ставка в интересах большинства. Эксперт о том, что создаёт экономику Казахстана
+7 (777) 001 44 99
