Из чего складывается цена квадратного метра жилья в Казахстане

Покупка квартиры в Казахстане - роскошь, доступная далеко не каждому. Несмотря на все государственные программы, призванные сделать жилье доступным для граждан, решение квартирного вопроса остается традиционно сложной для казахстанцев проблемой. Хуже всего обстоит дело с покупкой недвижимости в Алматы и Астане. Как гласят многочисленные исследования, среднестатистическому казахстанцу нужно копить на свой собственный угол более 20 лет. Корреспондент Tengrinews.kz решил выяснить у экспертов, из чего складывается цена квадратного метра жилья в Казахстане.

По информации руководителя казахстанского представительства Homsters.kz Олеси Мельниковой, стоимость квадратного метра жилья складывается из нескольких компонентов: строительные материалы - 53 процента, фонд оплаты труда сотрудников - 17 процентов, выкуп земельного участка - 9 процентов, строительная техника - 6 процентов, разработка проекта, включая авторский и технический надзор, инженерно-геологические изыскания и подведение коммуникаций - 8 процентов, маркетинг - 5 процентов, благоустройство территории, в том числе озеленение, дворовое освещение - 2 процента. В свою очередь, директор компании "Столичное" Жани Турысов объяснил, что если экономика страны растет, то растут и цены на недвижимость. При этом он уверен, что есть четкая зависимость стоимости жилья от средней зарплаты по стране, региону, от ипотечной ставки, даже от стоимости продуктовой корзины.

"Изначально, при строительстве можно попытаться еще как-то считать ее: калькулировать себестоимость, маржу застройщика, но потом, по мере возведения и сдачи дома в эксплуатацию, недвижимость начинает жить по своим законам, в общем-то вполне предсказуемым. В любом случае цены на недвижимость на свободном рынке - это всегда честный показатель. Невозможно обмануть рынок", - отметил он. Так, например, по данным комитета по статистике Министерства национальной экономики, средняя стоимость одного квадратного метра квартир в многоквартирных новых жилых домах по Казахстану за июль 2016 года составляла 252 744 тенге, по Алматы - 319 449 тенге, по Астане - 342 797 тенге. Стоимость благоустроенного жилья на вторичном рынке по Казахстану - 191 294 тенге за один квадратный метр, по Алматы - 331 110 тенге, по Астане - 326 107 тенге. 
Данные: Homsters.kz. Иллюстрация ©Tengrinews.kz

Подобное мнение разделяет и руководитель аналитической службы kn.kz Анна Шацкая. По ее мнению, в основе изменения цен лежат два основополагающих фактора: спрос и предложение. А они в свою очередь зависят от уровня благосостояния населения: доходов граждан, условий по ипотеке, объемов строительства. Шацкая пояснила, что уровень благосостояния в Казахстане во многом зависит от цен на сырьевые экспортные товары, которые определяют курс национальной валюты и уровень инфляции. В настоящее время на снижение цен влияют падение реальных доходов, низкая долгосрочная ликвидность банков второго уровня, ослабление курса тенге, отметила она. 

По словам Мельниковой, составляющих, из которых складывается себестоимость новостройки, довольно много, и универсального ответа по ценообразованию дать невозможно. "На структуру себестоимости влияет класс объекта. Так, например, при строительстве жилых комплексов более высокого класса (I или II класс, то есть элит и бизнес) может значительно увеличиваться доля строительных и отделочных материалов, поскольку по таким объектам, как правило, для строительства используются более высококачественные и дорогие материалы", - пояснила собеседница, добавив, что на изменение структуры также влияют и внешние факторы. Например, курс национальной валюты. "Снижение курса тенге в 2014 и 2015 году существенно увеличило долю расходов девелоперов на закупку стройматериалов, поскольку до 70 процентов материалов они закупают за рубежом за валюту", - отметила эксперт. 

В своих интервью президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов объяснял, что самый справедливый на сегодняшний день индекс, который может стать отправной точкой в оценке сделок, должен складываться из расчета 160-180 тенге за доллар. Кроме того, как считает Мусрепов, в ближайшем будущем участники рынка недвижимости придут к пониманию, что вторичное жилье должно стоить дешевле. Однако Мельникова считает, что установление единой справедливой цены на квадратный метр невозможно по целому ряду причин. "Во-первых, при строительстве жилья, то есть непосредственно квадратных метров, в разных объектах разных классов используются различные строительные материалы, что влияет на себестоимость и конечную стоимость объекта для покупателя. Во-вторых, жилье продается с различной отделкой - черновая, улучшенная черновая, предчистовая, чистовая. В-третьих, в цену самого жилья входит также инфраструктура жилого комплекса - придомовая территория, детские площадки, паркинг и прочее, которая может существенно отличаться от комплекса к комплексу даже в рамках одного класса жилья", - объяснила аналитик.

Шацкая в свою очередь привела в пример международную практику, в которой есть такой ориентир для социального жилья. "Считается, что стоимость квадратного метра для социального жилья не должна превышать уровень среднемесячной заработной платы. На сегодняшний день этот уровень составляет 141 тысячу тенге в среднем по стране с разбегом от 98 тысяч (Жамбылская область) до 265 тысяч тенге (Атырауская область)", - констатировала эксперт. По данным Турысова, цены на жилье эконом-класса в Астане колеблются от 280 до 300 тысяч тенге в заселенном жилом многоквартирном доме. 

Тем не менее Мельникова согласилась с тем, что стоимость вторичного жилья все же должна быть несколько ниже первичной хотя бы из-за высокого уровня износа коммуникаций в старом жилье. "Их регулярный системный ремонт или замена - достаточно сложный и дорогостоящий процесс, который, как правило, не проводится на должном уровне, что может сулить потенциальному покупателю вторички проблемы в будущем. Но надо понимать, что вторичное жилье выбирают, чтобы избежать риска недостроя, быстро вселиться и иметь доступ к уже существующей социальной инфраструктуре, а первичное - из-за более удобных планировок, большей площади квартир и новых коммуникаций. Здесь также имеет определенное влияние фактор класса жилья, отделки, в которой сдаются квартиры и ряд других факторов. Сложить все эти факторы для сравнения стоимости первичного и вторичного жилья довольно сложно", - подытожила собеседница.