Странные планировки, глянцевые натяжные потолки в виде неба с облаками или "бабушкин" интерьер с вайбом конца прошлого столетия. И это ещё не все "изюминки", что сегодня делают жильё неликвидом. На рынке, полном разных предложений, такая недвижимость обычно зависает или продаётся только с большой скидкой. Быстро и недорого исправить ошибки, которые мешают продать жильё или сдать его в аренду можно, используя техники хоумстейджинга. Корреспондент рубрики TengriHome разбиралась с экспертами: что это такое и как всё это можно применить на практике?
Хоумстейджинг — это не про капитальный ремонт
Для начала, объясним, что это вообще такое.
То есть речь не о глобальном ремонте. А о точечных изменениях, новых акцентах, которые помогут создать ту квартиру, в которой потенциальный покупатель себя представит и захочет жить. О всех "фишках", которые вы сами можете применить на практике, рассказывают эксперты.
Сколько можно вложить в хоумстейджинг
Сколько можно потратить на преображение, чтобы вложенные средства оправдались, рассказала президент Евразийского сообщества хоумстейджеров Шолпан Мамбетбаева. По её словам, в этом деле применима так называемая формула двух процентов. Примерно такую долю от стоимости жилья вы можете вложить в его модернизацию. Например, квартира стоит 20 миллионов тенге, значит, на хоумстейджинг желательно потратить не больше 400 тысяч тенге.
Ещё один эксперт делится своим опытом:
"Если квартира в хорошем состоянии, но ей не хватает какой-то изюминки, то достаточно вложить сумму до одного процента от стоимости жилья: в клининг, расхламление, декор, текстиль. При необходимости легкого косметического ремонта — до двух процентов".
Экономический эффект от такого преображения, по её словам, — до 15 процентов прибавки к цене квартиры.
"Если говорить об аренде, то после преображения жилья вы можете увеличить ежемесячную оплату на 25–30 процентов", — подсчитывает Шолпан Мамбетбаева.
Бывает такое, продолжает Дина Минжанова, что стоимость аренды может остаться прежней, но зато увеличится заполняемость той же квартиры в посуточную аренду. Вместо 10–14 дней она будет востребована минимум в 25 дней. И это плюс к прибыли.
Откуда хоумстейджинг к нам пришёл
Шолпан Мамбетбаева говорит, что это у нас хоумстейджинг появился около пяти лет назад, а вообще методы, повышающие шансы на продажу недвижимости, применяются давно.
Риелтор из американского города Сиэтл Барб Щварц, которая работала в 70-х, не могла ничего продать два года подряд. В то время, объясняет Шолпан, на их рынке недвижимости царил кризис. Барб нужно было что-то придумать, чтобы сдвинуть продажи с мертвой точки.
"И она придумала, внедрила интересные методы преображения пространства, его инсценировки. Оказавшись в нём, человек должен почувствовать, что это место — именно его. Он должен чётко представить свою жизнь в этом доме. Вот тут он пьёт кофе с семьёй, здесь работает, а там занимается спортом. Так и зародились основные принципы хоумстейджинга, которые работают до сих пор".
Здесь надо учитывать, что Барб была театральным декоратором. Поэтому её методы опираются на профессиональные навыки. В Европе это направление стало популярным 15 лет назад, в Казахстан пришёл не так давно.
Почему покупатель говорит: "Фи!"
Это раньше, особенно в период массового снятия пенсионных излишков из ЕНПФ, люди просто скупали то, что есть на рынке, пока оно не подорожало — часто, не обращая внимания на наличие ремонта, укомплектованность жилья, его комфортность. Сегодня, отмечает специалист в сфере недвижимости Елена Нефёдова, рынок, а вместе с ним и покупательские запросы изменились. Средняя цена квадратного метра выросла, а доходы — нет. Поэтому многие казахстанцы приобретают жилплощадь в кредит.
"Покупка квартиры в ипотеку — тот случай, когда человек почти все имеющиеся деньги вкладывает в первоначальный взнос, в оформление, в комиссии. Свободных средств на ремонт, покупку мебели или техники у него или нет, или остаётся совсем мало. Такой покупатель ищет готовую для заселения квартиру, в которой есть всё необходимое. Максимум, на что он готов, — привезти с собой посуду и постельное бельё".
Для тех, кто не сильно ограничен в бюджете, важна не только ликвидная локация, грамотная планировка и свежий ремонт, но и современный дизайн.
Фото предоставлено Еленой Нефёдовой
Они ищут квартиру "как с картинки", инстаграммную, ту, что радует глаз, а не заставляет его дёргаться.
"Примерно та же история и с недвижимостью, которая сдаётся в аренду. Арендаторы хотят заехать в квартиру, не имеющую проблем. Мало кто хочет вкладываться в ремонт, покупать мебель, декор, чтобы сделать квартиру уютнее. Тем более, что, если самим её приукрасить, то есть вероятность, что хозяин жилплощади решит продать её и попросит освободить досрочно. Квартирантам это не выгодно", — объясняет Елена Нефёдова.
Поэтому казахстанцы и ищут жильё, в котором всё продумано за них до мелочей.
Перепланировку не приукрасить
Прежде чем перейти к хитростям хоумстейджинга, Елена Нефёдова предупреждает собственников "квадратов" о важном моменте. Лучше не устраивать в квартире немыслимую перепланировку. Её часто задумывают те, кто пытается на меньшей площади разместить большее количество комнат — например, одну нормальную, вместительную, делят на две. При этом одна из них остаётся без окна.
"У меня был пример на практике — комнату разделили и в одну из них, которая стала детской, еле-еле удалось поставить кровать шириной 80 сантиметров. Да, комнат может стать больше, но они будут похожи на кладовки. Потом продать такую квартиру будет сложно. Есть примеры, когда из-за перепланировки получаются в квартире какие-то длинные коридоры-лабиринты, да ещё и с кривыми стенами", — описывает Нефёдова.
В итоге, говорит она, когда потенциальный покупатель смотрит такие квартиры, он не понимает, что со всем этим делать. Хоумстейджингом тут не обойтись.
"Когда такие квартиры приходят смотреть потенциальные покупатели, они понимают, чтобы жить здесь комфортно, придётся всё переделывать, а это — серьёзные затраты. Ведь нужен будет демонтаж, а потом полный ремонт и узаконение новой перепланировки. Такие квартиры тяжело продаются", — отмечает эксперт.
Секреты хоумстейджинга
Но если собственник всё-таки решил воспользоваться хоумстейджингом, чтобы побыстрее продать квартиру или сдать её в аренду, то ему помогут следующие шаги.
Расхламление и клининг
Это правило, подчёркивает Дина Минжанова, универсально для всех квартир — современного жилья в новостройке или повидавшей жизнь "вторички".
Фото предоставлено Еленой Нефёдовой
В обоих случаях площадь может быть заставлена лишней мебелью и другими предметами интерьера, что создаёт визуальный шум и делает площадь как будто меньше.
"Уберите лишнее: старую мебель, которая не нужна, не функциональна. Это могут быть лишние полки, личные вещи, фотографии, большое количество корпешек. Если вы проведёте так называемое расхламление, уберёте 30–40 процентов явно лишних вещей, то сама квартира визуально станет гораздо объёмнее", — советует декоратор Дина Минжанова.
Клининг — и об этом говорят все эксперты — то, без чего не обойтись. Неопрятная квартира, по их словам, не вызывает ничего, кроме отвращения. Нужно избавиться не только от пыли, мусора, засаленности, пятен на мягкой мебели, но и запахов. Причём, не только в квартире.
"Ликвидацию запахов желательно провести и в подъезде. Это всё же входная группа, от которой складывается первое общее впечатление. Поэтому тут можно заранее договориться с КСК, ОСИ или соседями и провести сушку подвалов, откуда часто идёт запах канализации. Также советую сделать легкую "косметику", то есть освежить стены на первом этаже и на своём", — рекомендует Минжанова.
Деперсонализация, или Зачем "стирать" историю прошлого жильца
Представьте, просит подключить воображение специалист в сфере недвижимости Елена Нефёдова, вы заходите в "однушку" или "двушку", которую хотите взять в аренду или купить. На фото по объявлениям — ваш вариант, да и в реальности квартира вполне хороша.
И вот вы уже начинаете мечтать, как будете тут обустраиваться. И вдруг на столике замечаете чью-то расчёску, в ванной — использованные кем-то зубные щетки, на полках в гостиной — фото незнакомой семьи, на дверце холодильника — кучу магнитиков, привезённых кем-то из разных стран.
Эксперты считают: эти, казалось бы, мелочи разобьют всю картинку счастливой и комфортной жизни вдребезги. Квартира, ещё минуту назад казавшаяся своей, станет чужой.
"Поэтому все даже мелкие вещи от прежних хозяев или арендаторов надо убрать. В квартире должно быть всё, как с чистого листа", — объясняет Елена Нефёдова.
Для кого эта квартира? Портрет покупателя
Хоумстейджер Шолпан Мамбетбаева уверена, что для каждой квартиры, неважно — в новом она доме или старом — есть свой идеальный покупатель/арендатор. И, набросав его портрет, легче продумать то, чего в ней не хватает. А после — добавить нужные штрихи.
Студенты
"Допустим, возьмём "однушку", находящуюся недалеко от центра или рядом с университетом. Логично, что её идеальный арендатор — студент. И мы представляем мини-сценарий его жизни здесь. Вряд ли он будет что-то жарить-парить, скорее, будет еда на заказ. Но зато ему нужно будет хорошо высыпаться и готовиться к занятиям. Значит, тут не нужна большая кухня со множеством шкафов и посудой. Лучше продумать спальное место и удобный рабочий стол с хорошим освещением", — подсказывает Мамбетбаева.
Ещё один частый запрос от молодёжи, в том числе и студенческой, продолжает эту мысль Дина Минжанова, — "инстаграммность" квартиры. Когда каждый второй блогер или тиктокер, им необходимы подходящие локации для съёмки контента.
"Да, под каждое направление в блогинге локацию не сделаешь, но достаточно оборудовать одно место. Допустим, обустроить какой-то угол, как-то акцентировать стену сзади при помощи обоев другого цвета или какого-то интересного отделочного материала, поставить небольшое кресло, столик, торшер. Обязательно продумать там свет", — предлагает варианты Минжанова.
Семейная пара
Таких клиентов заинтересует как однокомнатная квартира, так и двухкомнатная. Тут, конечно, также надо продумать комфортное спальное место. И никаких раскладных диванов, предупреждает Шолпан Мамбетбаева:
"Это самое ужасное спальное место, никто не мечтает спать на диване. Уже прошли те времена, когда это воспринималось нормально. Сейчас запрос у всех на полноценное спальное место. Причём, должна быть не одна прикроватная тумбочка, а две. Кровать не должна быть придвинута к одной из боковых стен, у каждого должен быть свой проход. Это сейчас могут расценивать даже как неравноправие".
И, кстати, добавляет хоумстейджер важную деталь, среднестатистический покупатель недвижимости в Казахстане — это женщина в возрасте 35+. То есть выбирают будущее жильё чаще всего именно они. А мужчины, по наблюдениям экспертов, нередко просто соглашается с доводами.
"Поэтому к просмотру квартиры неплохо бы красиво сервировать дастархан, поставить чай, сок, молоко в молочнике, выложить красиво нарезанный багет, заварить кофе, в духовку можно поставить выпечку. Этот натюрморт на кухне и запахи выпечки делают, во-первых, интерьер уютным, домашним, во-вторых, чисто психологически такая картинка привлечёт женщину. Она увидит себя в этой квартире, представит, как она будет готовить на кухне для семьи. Это автоматически сделает эти "квадраты" своими, родными", — делится лайфхаками Шолпан Мамбетбаева.
Стол к показу квартиры клиентам лучше сервировать. Фото предоставлено Шолпан Мамбетбаевой
Семья с детьми
Если ваш потенциальный покупатель — семья с детьми, то для них работают все те же правила, что и выше. Но дополнительно нужно будет изменить спальные места для детей и нужно уйти от гендерных деталей.
"Если в детской комнате есть много розовых тонов, обои с цветами-принцессами или, наоборот, явный "мальчишеский" дизайн, то лучше переклеить обои, подобрав нейтральные тона, убрать игрушки. Мы не знаем, кто будет тут жить — мальчик или девочка и сколько им будет лет. Лучше не сужать себе целевую аудиторию", — объясняет эксперт.
Краткосрочная аренда
Отдельная категория, рассказывает Дина Минжанова, — квартиры для посуточной аренды:
"В квартире не нужна большая кухня, достаточно двух конфорок, микроволновой печи и маленького холодильника. Нужно предусмотреть больше спальных мест: диван и кровать с комфортным матрасом. Частый запрос на наличие рабочего места для удалённой работы гостей. Квартира для посуточной аренды должна выделяться, чтобы привлекать как командировочных, так и туристов. Это могут быть детали: картины, подушки, ковер в этно-стиле или же посуда с национальными орнаментами".
Что делать с квартирой в стиле "досталась по наследству от бабушки"
Объявлений о продаже или сдачи в наём таких объектов, говорит Дина Минжанова, большое количество. Конечно, выкидывать всю мебель и покупать новую — затратно. Да и не нужно.
Фото предоставлено Диной Минжановой
Из того, что есть, можно сделать приятную квартирку в стиле "mid-century". Сейчас он как раз в тренде.
В общем, это тот самый вариант, когда все эти вещи из далекого детства, кажущиеся пыльной, скучной реликвией, могут стать вновь модными. Главное — их правильно вписать в интерьер и преобразить.
"Нужно замиксовать старую мебель с современной. Допустим, оставить винтажные кресла в гостиной, возможно, освежить их, обновить обивку, а рядом с ними поставить более современный торшер", — предлагает декоратор Дина Минжанова.
И довольно частый вопрос: что делать с громоздкими стенками-горками? Их, говорит спикер, лучше разбить на несколько частей. Шкаф переместить в спальню, сервант — в кухню, а телетумбу оставить в зале.
Фото предоставлено Диной Минжановой
"Хочу сказать, что такой стиль сейчас пользуется спросом. Причём, не только у старшего поколения, но и у молодёжи, а также у зарубежных гостей", — заверяет Минжанова.
Как исправить "шик" 90-х и 2000-х
До сих пор, рассказывает эксперт Дина Минжанова, на рынке множество квартир с дизайном в стиле 90-х или 2000-х.
Интерьер квартиры с элементами стиля "2000-х", фото предоставила Дина Минжанова
Ещё не так давно этот формат не вызывал негативных эмоций со стороны покупателя, сегодня такие объявления просто пролистывают. Или же за такой объект будут мощно торговаться, сбивая цену.
"Одна из особенностей дизайна, которая сразу делает отсылку к 2000-м, — глянцевые, блестящие натяжные, многоуровневые потолки. Многие делают их ещё и цветными, с лепниной под люстру, с разными рисунками, например, на потолке может быть изображено яркое голубое небо с облаками. Это, даже несмотря на весь остальной дизайн, сильно старит интерьер. Тем более потолок — это не маленькая площадь, он первым делом будет привлекать внимание. Я бы рекомендовала заменить полотно на нейтральное, матовое", — советует Минжанова.
Вот как можно "уйти" от вчерашних трендов к современным
Та же квартира после преображения. Фото предоставила Дина Минжанова
И ещё один пережиток прошлого — глянцевые цветные фасады на кухонном гарнитуре. Мало того, что они очень маркие, так ещё и сильно дешевят интерьер, по мнению хоумстейджеров. И опять же, это яркий пример камбэка к началу 2000-х. Но это можно легко и недорого исправить. Достаточно просто заменить фасады на более простые матовые или перекрасить их краской для мебели.
Квартиры – "серые мышки"
Ещё одна крайность, которая занижает просмотры объявлений и вероятность продаж, — излишняя однотонность квартиры. Эксперты оговариваются: нейтральные тона гораздо лучше кислотно-зелёных стен, но из-за того, что многие делают ремонт в серо-бежевом колоре, все квартиры становятся похожи друг на друга, словно близнецы. Особенно это актуально в новых ЖК, где одновременно выходят на продажу десятки квартир с однотипным ремонтом.
"Случай из практики. Появилась у меня для показа квартира в хорошем районе, с хорошей планировкой, но с нейтральным ремонтом: бежевато-серый пол и стены. В том же цвете и мебель. Для человека, который хочет там всё обустроить под себя, добавить детали — идеальный фон. Но разглядеть её на рекламных площадках непросто. Такой объект ничем не выделяется на фоне сотен альтернативных вариантов, поэтому такая квартира для покупателя — как десятки других, словно "серая мышка", — объясняет специалист в сфере недвижимости Елена Нефёдова.
И такие "квадраты" будут проданы, говорят спикеры — вопрос: когда? Чтобы их заметили, нужен "визуальный крючок".
"Нужно разбавлять интерьер акцентами. Допустим, однотонные стены, мебель, но можно добавить на диван подушки, плед. Если требуется поменять обивку дивана, то применить не серый, а терракотовый или благородный оливковый цвет. Или же подобрать в акцентных цветах ковёр к бежевому интерьеру. На стены — картина или композиция из постеров. Только, опять же, без излишне ярких, кислотных цветов!" — предупреждает Дина Минжанова.
Подушки, плед на кровати или софе, небольшая картина, вроде, банальные мелочи. Но хоймстейджер Шолпан Мамбетбаева говорит, что именно они избавляют объект от скучной стерильности и могут по-настоящему управлять вниманием покупателя.
"Серая" квартира становится заметной после декорирования. Фото предоставлено Еленой Нефёдовой
Чтобы не промахнуться с цветовыми решениями, можно просмотреть сочетающиеся тона или ориентироваться на "золотой стандарт".
"Как правило, применяются три основных цвета. 60 процентов — основной, 30 процентов — добавочный и 10 процентов приходится на мелкие яркие акценты, которые как раз помогут удержать взгляд покупателя", — делится своими наработками Дина Минжанова.
Также стоит помнить об освещении в квартирах, которые нужно продать или сдать в аренду.
Одинокая лампочка в комнате, говорит Елена Нефёдова, даёт слишком тусклый свет. Если показ проходит вечером, создаётся ощущение, что вы в пещере. Поэтому света должно быть много. Пусть в люстре горят все лампочки. А в идеале нужно добавить освещение по периметру комнаты — это могут быть светильники на прикроватных тумбах, на рабочем столе, торшер у дивана.
Затрат нужно немного, но выглядеть квартира будет после этого явно привлекательнее.
"Квадраты" без мебели тяжелы для восприятия
Часто новая квартира, которую нам предлагают с ремонтом от застройщика или хозяина, пустая, то есть немеблированная. Даже если человек готов приобрести её без кресел и диванов, далеко не у всех есть пространственное мышление, говорит Шолпан Мамбетбаева. Людям сложно представить — что, как и где будет располагаться, а значит — примерить на себя эту площадь.
Для этого "квадраты" лучше обставить, можно и мебелью, и элементами декора, взятыми в аренду.
"Это нормальная практика, которая очень популярна в США и Европе. У них существует целая индустрия сдачи декора и мебели в аренду. В Европе даже есть для этих целей картонная и пенопластовая мебель в разных стилях. Её арендуют и расставляют для фото и для показа покупателям жилья. У нас пока на рынке картонной мебели нет. Но есть настоящая в аренду и также муляжи некоторых предметов мебели — кровати, например. Бюджет на преображение квартиры обычно небольшой, поэтому можно использовать этот вариант", — предлагает Шолпан Мамбетбаева.
Рисунки на стенах черновых квартир
Арендованную мебель также лучше использовать и в "квадратах", которые продаются в "черновом варианте". Да, есть техплан жилья, но как "нарисовать" в голове будущее уютное гнёздышко, когда перед тобой бетонная коробка?
"Можно туда поставить муляжи: кровать, стол со стульями, чтобы зонировать одно большое пространство. Или же даже есть вариант, когда мебель рисуют на голых стенах! Такие зарисовки на бетоне. Это помогает человеку понять, как тут может быть", — объясняет Шолпан Мамбетбаева.
Как сделать "цепляющие" фото
Вообще, фото — отличный маркетинг, который может повысить шансы на интерес к просмотру квартиры и продажу. Но иногда фотосессия превращается в антирекламу. Специалист в сфере недвижимости Елена Нефёдова приводит такие примеры:
"В объявлении я видела на первом фото в карусели — батарею. Или на заглавном фото, извините, унитаз, ещё и с открытой крышкой. Это действительно самые цепляющие для покупателя фотографии? Был случай, когда в рекламе квартиры стояло фото ванной, под которой лежит мужчина, видимо, сантехник. Что этим хотели показать? Что дома трубы не в порядке? К слову, не должны на фото мелькать члены семьи, ничто не должно отвлекать внимания покупателя от самой квартиры".
Снимать интерьер лучше при дневном свете. Для первого изображения в карусели нужно выбирать красивую фотографию гостиной или спальни. Помимо общих и средних планов, которые помогут презентовать комнаты, понять планировку, необходимы 1-2 фотографии с предметной съёмкой, чтобы вызвать эмоции.
"Допустим, можно сфотографировать сервированный стол с цветами в вазе, на фоне стены с композицией из картин. Или же сфотографировать рабочее место. Это стол с ноутом, блокнотом, ручкой, светильником, чашкой кофе. Так человек будет понимать, что здесь предусмотрено удобное рабочее место", — советует Дина Минжанова.
Важное о показе квартиры
Но даже хорошие фотографии, говорят спикеры, не гарантия успешной презентации квартиры. Иногда казусные истории случаются при показе жилья.
"Были случаи, когда приходит покупатель, начинает смотреть квартиру, а в одной из комнат в углу спит человек, на кухню заходит, а там гора посуды, или классика — на батарее висит куча, извините, чьих-то носков-трусов. Да, все понимают, что тут кипит своя жизнь. Но квартира в момент показа должна быть нейтральной, без всех этих визуальных спецэффектов", — предупреждает Елена Нефёдова.
И ещё один важный совет этого эксперта касается объектов, где живут квартиранты — такие лучше выставлять на продажу уже после того, как арендаторы оттуда съедут:
"С ними бывает сложно договориться о показе. Недавно моя коллега была вынуждена на два месяца снять квартиру с продажи. Просто не могла определиться с квартирантами по времени показов. То они в отпуске, то болеют, то у них гости. Только когда квартиранты освободили жилплощадь, объект был продан. Дело в том, что арендаторы, если их устраивает цена и локация, мешают продаже".
А бывает, что покупатель приезжает смотреть жильё, спрашивает у арендаторов: тепло ли в нём, хорошие ли соседи, как работает ОСИ? А в ответ слышат пугающее: "Тут и тараканы, и соседи шумные, и из окон дует, а ОСИ совсем ни о чём".
"При этом сами арендаторы тут живут много лет. Почему не съехали, если всё так плохо? Потому что на самом деле нет этих проблем, и их всё устраивает. Конечно, так бывает не всегда. И всё же лучше продавать квартиру, которая действительно готова к показам".
Когда на рынке очень много типового жилья, а покупателей гораздо меньше, нужно всё-таки постараться, чтобы именно ваша квартира обратила на себя внимание, а не такая же из соседнего подъезда или дома.
И в сегодняшних условиях речь, пожалуй, даже не о том, чтобы продать дороже, а чтобы вообще продать. Поэтому и нужен хоумстейджинг и другие новые подходы. Причём, всё это справедливо по отношению как к новому жилью, так и к старому.
Читайте также:
