"Годами выставляют объявление". Как быстро и выгодно продать квартиру?

Досталась в наследство, срочный переезд или пришло время расширяться. Поводы для продажи квартиры бывают разные. И в такие моменты у владельцев жилплощади возникает резонный вопрос: нужно ли как-то подготовить ее к продаже и как совершить сделку в кратчайшие сроки? Ведь мало кому хочется ждать сделки год, а то больше. Специалист по недвижимости из Астаны Данияр Куленбаев рассказал корреспонденту Tenrginews.kz, к чему стоит готовиться продавцам и что им нужно предпринять, чтобы покупателя устроила и квартира, и цена. 

Устанавливаем цену

Любая продажа начинается с цены. И очень важно, чтобы она была адекватно выставлена.

"Цена складывается из того, какой в квартире ремонт, расположение дома (район) и этаж. Есть районы подороже, есть, где цена на ту же квартиру будет ниже. Например, квартиры в домах рядом со старым вокзалом дешевле, чем те же квартиры, расположенные, например, на улице Бараева (район ТЦ "Жастар", в народе этот район называют Молодежкой), откуда можно уехать в любую точку города благодаря транспортной развязке, плюс рядом набережная и скверы, много деревьев. Школы и садики рядом, район спальный, закрытый от шумной проезжей части. Теперь для сравнения – в этом районе однокомнатная квартира с хорошим ремонтом будет стоить в пределах 16 – 17 миллионов тенге. На вокзале такая же квартира – максимум 14 миллионов", - объясняет Данияр Куленбаев.

Специалист пояснил, как правильно выставить цену на свою квартиру. Оказалось, что аналитике лучше уделить не меньше недели. 

"Мониторинг цен на сайтах по продаже недвижимости, когда человек смотрит, за какую цену продают квартиру его соседи (объявления от хозяев, а не от риелторов - прим. автора), – это лжеаналитика. Сосед может поставить цену исходя из своих личных хотелок. И часто эта цена в итоге неоправданно в разы выше рыночной. И вот вы смотрите на его цену, видите, что квартира убитая, а цена высокая. И в итоге ставите цену на свою квартиру еще выше, так как ваша жилплощадь с ремонтом. Но это в корне неправильно.

Смотреть нужно на объявления в этом же районе, но уже от риелтора. Находим самую дешевую квартиру. Считаем, сколько в нее нужно вложить, чтобы она стала как ваша, либо, может, она уже выглядит как ваша, и исходя из этого ставим цену.

Нужно в целом провести мониторинг: добавить в избранное объявления со всеми похожими на вашу квартирами и следить, как скоро объявление пропадет (это будет означать, что квартира продана). Можно даже номер продавцов записать и, после того как объявление уберут, позвонить и узнать, за сколько в итоге была продана квартира. Это будет самая лучшая аналитика. И в целом потратить на нее лучше не меньше недели. Смотреть нужно именно по проданным квартирам. Тогда вы сможете поставить именно ту цену, за которую быстро продадите. Те, кто завышает цену, годами могут продавать квартиру, и в итоге эти деньги съедает инфляция", - рассказывает специалист.

Средний срок продажи квартиры, по словам Данияра Куленбаева, три месяца.

"Бывает, месяц. Если же продавец сразу соглашается на адекватную рыночную цену, которую предлагает риелтор и которая подходит под его квартиру с учетом ремонта и других деталей, то продать ее можно за неделю–две. Нет квартиры, которая не продастся. На любую найдется покупатель. Но! По адекватной цене", - добавил он.

Почему у людей сложилось негативное отношение к риелторам?

"Риелторов очень много, и, к сожалению, не все они добросовестные. Если человек плохой – хорошим риелтором он не будет. И дело здесь не в том, кем он работает. Есть и плохие сантехники, врачи или нечистые на руку полицейские. Это просто сам по себе такой человек, которому несложно обмануть или еще что-то нехорошее сделать.

Увы, стереотип сложился о риелторах. Это еще с 90-х годов, когда все писалось на бумаге, никаких единых баз не было, одну квартиру можно было продать по одним и тем же документам разным людям. Сейчас негатив к риелторам потому, что не все понимают, чем занимается риелтор. Я, как риелтор, делаю следующее: когда я беру квартиру в работу, я делаю профессиональную фото- и видеосъемку, устанавливаю ликвидную цену, принимаю звонки от желающих купить и отсеиваю лишних. По итогу я привожу на просмотр именно тех, кто с большей вероятностью эту квартиру купит. И в итоге быстро ее продаю", - ответил специалист. 

"К слову, надо отметить, что сейчас покупательная способность слабая. Нет хороших ипотечных программ. И огроменный разрыв между бедными и богатыми. До 30 миллионов все квартиры покупаются в ипотеку. Квартиры от 40 до 60 миллионов стоят и не продаются. От 60 миллионов тенге квартиры покупаются все за наличные. Люди с деньгами приходят и покупают понравившийся им вариант. То есть этот разрыв виден даже здесь", - добавил он.

Подготавливаем квартиру

Специалист по недвижимости также дал несколько советов по подготовке квартиры к просмотру потенциальных покупателей.

"Не лишним будет перед продажей сделать косметический ремонт и убрать лишнюю мебель. Например, в квартире перед этим проживало много людей и в одной комнате стоят три дивана, никак между собой не сочетающиеся. Это все хлам, оставляем все самое необходимое. Много денег на ремонт не уйдет, зато это, пусть и незначительно, но повысит цену квартиры. Также срок продажи сократится, так как не будет лишних возражений. Нужно избавиться от запахов, нанять клининг. Если в квартире живут квартиранты, то лучше, чтобы их там не было и квартира просто стояла бы чистенькая, готовая к просмотру потенциальных покупателей.

Чем меньше квартира будет захламлена, тем она визуально будет казаться больше. И у того, кто захочет ее купить, уже на просмотре будет в голове, как и что он в ней расставит, каким будет дизайн. Безусловно, если в квартире старые окна, деревянные полы и незастекленный балкон – тут уже можно оставить как есть. Потому что, если сделать капитальный ремонт, не факт, что он себя окупит при продаже. Тут имеет смысл просто ее чуть дешевле продать, нежели в нее вкладываться. Так и деньги, и время будет сэкономлены.

Мебель в целом лучше оставить в квартире. Как минимум потому, что при разборе и транспортировке в новое место не факт, что она останется такой же целой и не расшатается. Либо если покупателю она не нужна, некоторые продают ее. В принципе, все это обсуждается индивидуально", - объяснил Данияр Куленбаев.

Если квартира куплена мною в ипотеку и я собрался ее продавать, но ипотеку еще не погасил. Как быть в этом случае?

"Если квартиру у вас покупают за наличку, то проблем быть не должно. Продавец берет в банке справку с суммой задолженности, а после с покупателем идет к нотариусу, чтобы подписать соглашение о задатке на сумму задолженности. Покупатель передает деньги продавцу, он относит ее банк, снимает квартиру с обременения, и дальше оформляется уже продажа квартиры. 

Но если есть возможность перезанять у кого-то сумму задолженности, чтобы погасить ипотеку, лучше сделать это (специалист также не советует брать для этих целей кредит). Потому что наличие залога значительно сужает круг покупателей. К примеру, у многих банков нет перезалога. Я сейчас про случаи, когда покупатель тоже хочет взять квартиру в ипотеку, а не за наличные. И оформить ипотеку он может в одном банке, а квартира будет в залоге в другом. И если банки между собой в этом плане не сотрудничают, то тут уже ничего не поделать и сделка не состоится. Останется либо тот, кто приобретет ее за наличку, либо тот, кто будет оформлять ипотеку в том же банке", - говорит Данияр Куленбаев.

Показываем квартиру

Показ квартиры один из самых важных этапов сделки. Ведь именно в этот момент покупатель окончательно решает, хочет ли он приобрести эту жилплощадь.

"Перед показом я рекомендую скинуть возможному покупателю полное видео квартиры. Это поможет ему лучше понять, нравится ли она ему. И если нравится, тогда уже приглашать на просмотр. Чаще всего при просмотре покупатели задают следующие вопросы: в порядке ли документы? Соответствует ли планировка техпаспорту? Что будет оставлено (из мебели и бытовой техники)? Какая цена окончательная? Любая перепланировка должна быть узаконена. Это особенно важно, если квартиру будут покупать в ипотеку – ведь тогда она просто не пройдет оценку. 

Здесь у меня совет продавцам. Не торгуйтесь с покупателем до момента, пока он точно не решит, что согласен покупать квартиру, и он уже готов оставлять задаток. Потому что многие покупатели приходят, поторгуются и уходят. И так по кругу. Это стресс для продавца. Только когда покупатель сказал, что ему нравится расположение квартиры и в целом сама квартира его устраивает и он готов ее купить, тогда уже можно начать договариваться по цене.  

И также всегда на этапе звонка уточняйте, за наличку человек хочет приобрести квартиру или в ипотеку. Если в ипотеку – есть ли одобрение? Если одобрения нет, то даже разговаривать не стоит. Потому что эти люди просто придут посмотреть, задаток они оставить не могут. Они просто как на экскурсии по квартирам ходят", - объяснил специалист.

Берем задаток

Денежный задаток - это способ закрепить квартиру и оговоренную стоимость за определенным покупателем. На случай, если он вдруг передумает, деньги не возвращаются.

"Когда покупателю понравилась квартира, оформляется соглашение о задатке и расписка о мебели (в ней указывается вся мебель, которая будет оставлена в квартире после сделки). У риелтора эти бумаги всегда есть с собой. Либо же их можно найти в интернете. Обычно размер задатка не зависит от стоимости квартиры. К примеру, мы всегда договариваемся на задаток в размере 200 тысяч тенге. Если квартира дорогая, то могут и 500 тысяч, и миллион тенге в задаток оставить. 

Задаток закрепляет квартиру за определенным покупателем. Он невозвратный. Если покупатель вдруг передумал или по каким-либо другим причинам решил отказаться, то деньги ему не возвращаются. Если же передумал продавец, то он должен вернуть деньги в двойном объеме. То есть не 200 тысяч тенге, а 400 тысяч. Это все в соглашении о задатке прописывается", - резюмировал специалист.

О том, что нужно знать при покупке квартиры, мы писали в одном из предыдущих материалов. Прочитать его можно по ссылке.

Беседовал: Иван Сухоруков.