Хотим, как в Германии: сфера ЖКХ - самая кризисная в Казахстане?

Из интервью Президента Казахстана от 3 января 2024 года: "Как прогрессивная нация мы должны смотреть только вперед, думать над тем, что нас объединяет, а не разъединяет".

Tengrinews.kz представляет спецпроект о том, что ждет нашу страну в будущем. Мы рассказываем, как реформы Президента, обстановка в мире и глобальные тренды могут повлиять на жизнь каждого казахстанца.

Жилищно-коммунальное хозяйство - важная отрасль в инфраструктуре любого региона и города. Проблемы ЖКХ тесно связаны с жизнедеятельностью любого гражданина Казахстана и решаются на государственном уровне. Корреспондент Tengrinews.kz попыталась разобраться, какие проблемы в ЖКХ особенно остро бросаются в глаза, как государственные органы их решают и что говорят об этом эксперты.

Реформы и нынешняя ситуация

С начала 2020 года в стране осуществлялся переход на новые формы управления многоквартирными жилыми домами. Однако в конечном итоге большая часть из них не перешла на новые формы управления, где-то сделали это формально.

В Комитете по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства нам назвали причины неэффективности новой модели:

• низкая активность жителей;
• отсутствие подготовленных компетентных специалистов;
• недостаточное методическое и информационное сопровождение реформы на местах;
• отсутствие у граждан права выбора;
• навязывание им определенных форматов управления.

Между тем в Министерстве промышленности и строительства считают, что в сфере управления и содержания многоквартирными жилыми домами к Казахстану больше подходит германский опыт.

Согласно немецкому законодательству, собственники квартир в многоквартирных жилых домах, состоящих, как минимум, из двух квартир, создают объединение собственников жилья (ОСЖ) (Wohneigentümer-gemeinschaft WEG). Их цель - совместное управление элементами и имуществом здания и обеспечения их надлежащей эксплуатации. Имущество же предназначено для пользования всеми собственниками жилья.

"В Германии членство в ОСЖ наступает автоматически, вместе с приобретением права собственности на квартиру. Ни один из собственников не может отказаться от вступления в ОСЖ. Как правило, большинство ОСЖ не осуществляют самостоятельно управление домом. На общем собрании члены ОСЖ принимают решение по выбору квалифицированного профессионального управляющего (Verwalter), который управляет домом ОСЖ на договорной основе. Управляющий является ответственным за выполнение принятых на общих собраниях решений и проводит необходимые работы в соответствии со своим договором. Общее собрание членов является высшим органом ОСЖ, своего рода "парламентом" объединения", - прокомментировали в органе.

Изношенность сетей

Изношенность тепловых и водных сетей - основная причина аварий, вследствие которых люди то остаются без тепла в разгар зимы, то в центре города из-под земли бьют фонтаны кипятка. По данным местных исполнительных органов:

Текущая ситуация по тепловым сетям в Казахстане:

• Общая протяженность тепловых сетей составляет 14 тысяч километров.
• Средний износ сетей - 54 процента.
• Наиболее изношенные тепловые сети находятся в Павлодарской (82 процента), Карагандинской (68 процентов), Абай (68 процентов) и Восточно-Казахстанской (66 процентов) областях.

По сетям водоснабжения:

• Общая протяженность сетей водоснабжения составляет 98 тысяч километров.
• Средний износ сетей - 43 процента.
• Наиболее изношенные тепловые сети находятся в Алматинской области (58 процентов), Алматы (57 процентов), Восточно-Казахстанской (54 процента) и Акмолинской (52 процента) областях.

В различных регионах люди жалуются на формы управления общедомовым имуществом: ПКСК, ПК, КСК, ОСИ, ПТ. Жители выражают мнение, что такие формы не оправдали себя и их работа не эффективна. В выступлении на расширенном заседании правительства Глава государства поручил пересмотреть подходы к реализации реформы и навести порядок в данной сфере.

Как утверждают в комитете, депутатами Мажилиса инициирован законопроект, в котором разработана модель регулирования. Согласно инициативе, за жителями многоквартирных жилых домов сохраняется право выбора субъекта управления.

"Действующие кооперативы собственников квартир и помещений, объединения собственников имущества, управляющие компании становятся субъектами управления. К ним устанавливаются единые требования: разделение функций управления, открытие и защита счетов, прозрачность деятельности и так далее. Законопроектом расширяются функции жилищной инспекции, предусмотрены новые понятия, а также уточняющие поправки. Проект закона активно обсуждается с представителями отрасли, общественными организациями. В настоящее время на данный законопроект Администрацией Президента даны замечания, которые прорабатываются", - подытожили в Комитете по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Своим мнением о проблемах и перспективах ЖКХ поделилась руководитель УЦ "ЖКХ-ИНФО" Алия Богаева.

"В сфере ЖКХ услуги предоставляются как монополистами, так и местными исполнительными органами. Мой фокус в основном направлен на мониторинг и анализ управления и содержания многоквартирных жилых домов (МЖД), вопросами которых занимаются управляющие и сервисные компании", - рассказывает Алия.

Соблюдается ли закон "О жилищных отношениях"?

По словам эксперта, основная проблема ЖКХ - различная трактовка закона "О жилищных отношениях".

"Крайне неудовлетворительно, что как департаменты юстиции, так и местные исполнительные органы, жилищная инспекция не всегда должным образом разбираются в законе. Это подтверждается многочисленными судебными исками со стороны управляющих компаний и собственников. Руководители управления домами, особенно в форме управления ОСИ, часто сталкиваются с недостаточным пониманием сути управления. По моим наблюдениям, часто обсуждения сводятся к вопросам финансов. При этом не уделяется должное внимание знанию и умению применять Закон "О жилищных отношениях на практике". Для эффективного управления домом необходимо не только поверхностное знание закона, но и глубокое понимание его многогранных аспектов. Управляющий должен быть профессионалом-практиком, знающим болевые точки объекта управления, имеющим представление о том, что нужно ремонтировать, а что менять. Также он должен обладать навыками эффективного взаимодействия с собственниками", - считает Алия Богаева.

По словам спикера, обсуждение вносимых поправок в Закон "О жилищных отношениях" следовало начать задолго до их внедрения, при этом включив в рабочую группу больше практиков из различных ассоциаций с многолетним опытом, а не только теоретиков.

"Было бы полезно провести работу с представителями департамента юстиции, жилищной инспекции и ЦОНов всех городов, чтобы обеспечить единое понимание изменений в законе среди руководителей управляющих компаний. В свою очередь эти руководители должны были бы провести собрания с собственниками. Мы столкнулись с массой недоумения со стороны собственников, которые не были в курсе изменений. Они ощущали, что им просто навязывают ту или иную форму управления. Их недовольство вполне понятно, поскольку им не было предоставлено право выбора. На мой взгляд, важно поддерживать здоровую конкуренцию между различными формами управления. Собственник должен иметь возможность свободно выбирать, где и с кем ему будет надежно и безопасно. Это является ключевым аспектом, который следует учитывать при внесении изменений в законодательство", - добавила эксперт.

Международный опыт

Алия Богаева подтверждает сообщение комитета о том, что Казахстан старается внедрить международный опыт Германии. Однако спикер отмечает, что Германия осуществляет обучение как управляющих, так и собственников с послевоенного времени.

"У них законы обсуждаются с представителями ассоциаций, через которые собственники также участвуют в принятии решений. Германия уже имела опыт взаимодействия с собственниками через ассоциации. Это позволяло учесть их предложения при доработке законов. В нашем случае обучение и сертификация управляющих на законодательном уровне начались лишь с 2020 года. Изначально это касалось в основном тех, кто уже много лет работает в этой сфере. В то время председатели ОСИ не проходили обучение, так как требований к ним в законе не было. Однако с течением времени законы претерпевают изменения. Недавние поправки указывают на то, что управление домами будут осуществлять профессиональные управляющие, обладающие определенным опытом и подтвердившие свои знания, пройдя сертификации", - говорит Алия Богаева.

Эксперт подчеркивает, что в Европе и странах Балтии управляющие многоквартирных домов постоянно обновляют свои знания. Это юридические и финансовые аспекты, а также вопросы технической безопасности и многое другое.

Что не так с ОСИ и КСК?

Алия Богаева также прокомментировала частые жалобы на работу кооперативов.

"Сейчас появилось еще больше жалоб на хаос в ОСИ. Всегда найдутся те, кто будет жаловаться, угодить каждому становится невозможным. Когда начали критиковать КСК со всех сторон, это было очень неприятно. Я проанализировала много информации о том, как создавались КСК. В середине 1990-х годов, когда страна стала суверенной республикой, и квартиры были приватизированы, все дома внезапно передались на управление собственникам. Они находились в плохом состоянии, как я уже упоминала. Многие председатели КСК в разных городах прошли этот трудный путь, набивая шишки и объединяя дома в кооперативы. Это было не из-за хорошей жизни, а потому, что вместе им было проще выживать. На мой взгляд, вместо того, чтобы ломать то, что годами строили, можно было бы внести в закон требования к руководителям в административной сфере за нарушения исполнения закона. Это позволило бы сохранить накопленный опыт и предотвратить негативные последствия текущих изменений. Ни к чему хорошему не приведет то, что происходит сейчас", - отмечает эксперт.

ТЭЦ и АЭС

Глобальная проблема, которая будоражит казахстанцев, - частые аварии на ТЭЦ, которые наталкивают на мысль об изношенности техники. С началом отопительного сезона не только жители агломераций, но и крупных городов скрещивают пальцы дабы пережить очередную зиму в тепле.

В Министерстве энергетики на запрос корреспондента подтвердили факты износа оборудования на ТЭЦ, вследствие которых имеют место быть аварии. В 2023 году на Риддерской и Экибастузской ТЭЦ был выполнен большой объем ремонтных работ. Так, на ТЭЦ в Риддере были отремонтированы все шесть котлов, на Экибастузской ТЭЦ выполнен ремонт девяти из имеющихся десяти котлов. Таким образом, на ремонт ТЭЦ Казахстана в ушедшем году было потрачено 146 миллиардов тенге.

В соответствии с утвержденным системным оператором графиком ремонтов на электрических станциях в 2023 году выполнен ремонт 8 энергоблоков, 47 котлов и 45 турбин. На 2024 год объем ремонтных работ будет сформирован в начале года. Обычно ежегодный объем ремонта соответствует 10 энергоблокам и свыше 100 котлов и турбин.

По данным Минэнерго, наибольший уровень износа отмечен по ТЭЦ АО "Таразэнергоцентр" ТЭЦ-4 (92 процента), ТЭЦ-5 ГКП "Кентау-Сервис" (87 процентов) и ТЭЦ ГКП "Кызылордатеплоэлектроцентраль" (87 процентов). На Кентауской ТЭЦ в настоящее время проводится масштабная работа по полной замене четырех котлов.

Алия Богаева считает, что для решения проблемы с частыми авариями на ТЭЦ их нужно вернуть под строгий государственный контроль.

"Снова обращая внимание на многочисленные жалобы, становится очевидным, что ТЭЦ, попавшие в руки частных лиц в период приватизации "заводов и пароходов", не проходили ремонт и модернизацию в течение многих десятков лет. Кажется, что контроля над ними почти не существовало, и они продолжали функционировать на всем том, что было сделано еще при Советском Союзе. Очевидно, что государство, передавая эти стратегически важные объекты в руки частных лиц в период приватизации, видимо, слишком доверилось. Учитывая стратегическое значение этих объектов, кажется разумным вернуть их под строгий государственный контроль. Такой шаг позволит обеспечить более эффективное управление, регулирование и обновление технологических процессов на ТЭЦ. Важно восстановить доверие общества к энергетической инфраструктуре, предоставив государству возможность более тщательно мониторить и поддерживать работу таких стратегически важных объектов в стране", - считает Богаева.

В заключение спикер порассуждала о возможном строительстве АЭС на фоне не до конца решенных проблем с ТЭЦ.

"Выражая свою личную точку зрения, считаю, что выбор между атомными электростанциями и тепловыми электростанциями тесно связан с уникальными потребностями каждой страны или региона, а также с уровнем развития технологий и соблюдением экологических стандартов. Проблемы, связанные с ТЭЦ, к сожалению, продолжают существовать. Катастрофические ситуации прошлого года в разных городах страны явно не послужили достаточным уроком. В текущем году мы столкнулись с аналогичными проблемами, что подчеркивает актуальность и неотложность решения этих вопросов. Также стоит обратить внимание на дефицит грамотных технических специалистов, способных эффективно работать на тепловых электростанциях. Поскольку мы до сих пор не научились полноценно управлять тепловыми электростанциями, возможно, еще рано рассматривать переход к атомной энергетике", - подытожила Алия Богаева.