“Украли этаж“. С депутатом-застройщиком уже несколько лет судятся жители ЖК в Астане

Иван Сухоруков Старший корреспондент-редактор

Маржан Куандыкова Корреспондент

Алимжан Аманжол Корреспондент

Фото © Tengrinews.kz / Маржан Куандыкова

На правом берегу Астаны есть, пожалуй, один из самых маленьких жилых комплексов столицы: всего один подъезд и 64 квартиры. И вот уже несколько лет вокруг этого скромного здания происходит большое противостояние: между жильцами и депутатом-застройщиком.

Краткий пересказ текста от Tengri AI Этот текст сгенерирован ИИ

Жители ЖК "Жайлау" в Астане уже несколько лет судятся с застройщиком — жилищно-строительным кооперативом "Бастау Холдинг", который возглавляет депутат столичного маслихата Азамат Орынбасаров.
По словам председателя ОСИ Дмитрия Немолчева, вместо предусмотренного проектом девятиэтажного дома был фактически построен десятиэтажный: технический этаж превратили в полноценный уровень с высокими потолками и помещениями, где уже живут люди.
Жильцы считают, что таким образом у них незаконно вывели часть общего имущества, за которое они заплатили при покупке квартир.
Только через суд им удалось получить проектно-сметную документацию, из которой, как утверждает ОСИ, следует: на техэтаже должны были быть только технические помещения. Однако за время споров эти площади, по словам людей, были переоформлены в нежилые помещения с разрешения госорганов, после чего начались новые суды.
Немолчев утверждает, что в 2025 году жители добились признания этих разрешений незаконными и теперь оспаривают последующие сделки купли-продажи.
Кроме техэтажа, жильцы заявляют и о других нарушениях: часть парковочных мест, по их словам, была переделана под коммерческие помещения, а в доме отсутствует резервный дизельный генератор. По словам председателя ОСИ, суд обязал застройщика устранить эти нарушения.
Представитель ЖСК Нурмат Нурекеев, к которому редакция обратилась за комментарием, подтверждает, что Верховный суд обязал исполнить четыре пункта предписания, включая вопросы по паркингу, техэтажу и генератору.
При этом сторона застройщика настаивает, что помещения уже находятся в частной собственности, а их перестройка может затронуть имущество владельцев и создать новые риски. Также юрист утверждает, что эксперт в суде не увидел влияния нынешнего последнего этажа на конструкцию дома, но предупреждал о возможных последствиях в случае сноса и перестройки.
Внутри самого дома, судя по разным протоколам собраний, единого мнения среди жителей нет: одни поддерживали судебные действия ОСИ, другие выступали против перестройки техэтажа.
В итоге конфликт сводится к главному вопросу: был ли законно изменён проект дома и могут ли жильцы вернуть себе то, что считают общедомовым имуществом?

А суть конфликта в том, что вместо запланированных девяти этажей в доме построили десять — последний должен был быть техническим, но у него получились трёхметровые потолки, и там уже даже живут люди. Всё это, по мнению местного председателя ОСИ, — нарушение, которое может повлечь за собой серьёзные последствия. Какие именно — разбирались корреспонденты Tengrinews.kz специально для новой рубрики TengriHome.

ЖК "Жайлау", вид сверху Фото: ©️ Tengrinews.kz / Маржан Куандыкова

Речь идёт о жилом комплексе "Жайлау", расположенном на улице Бейсекбаева. Он был сдан в эксплуатацию в 2020-м. Согласно эскизам, которые предоставили нам жители, дом мог выглядеть так:

Эскиз ЖК "Жайлау" Эскизы предоставлены жителями ЖК "Жайлау"

А теперь можно вернуться к предыдущему фото и сравнить: изначальный и итоговый варианты. Отличие в том числе и в этажности. Вместо девяти их каким-то образом получилось 10.

Видеоверсию этого репортажа вы можете посмотреть на нашем YouTube-канале Tengri TV.

Возводил жилой комплекс жилищно-строительный кооператив "Бастау Холдинг", председателем которого является депутат маслихата города Астаны Азамат Орынбасаров.

Площадка с тренажёрами во дворе ЖК "Жайлау" Фото: ©️ Tengrinews.kz / Маржан Куандыкова

Со слов председателя ОСИ Дмитрия Немолчева, первое время здание обслуживала управляющая компания от застройщика. И когда она отказалась от дома в 2020-м, было создано это объединение собственников квартир.

"Квартиры мы покупали в девятиэтажном доме, а когда он был достроен, мы заметили, что этажей 10, — вспоминает Немолчев. — Решили запросить проектно-сметную документацию. Но застройщик отказывался её предоставлять. Технический этаж явно не выглядел как технический. На нём даже обустроены пять помещений — как бы под квартиры. В одной из них уже живёт сотрудник застройщика — начальник участка строительства этого дома. Во второй — тоже сотрудник застройщика, но снабженец. Мы поняли, что у нас пытаются увести общедомовое имущество в виде техэтажа".

Дмитрий Немолчев, председатель ОСИ ЖК "Жайлау". Фото: ©️ Tengrinews.kz / Маржан Куандыкова

Как рассказывает Дмитрий, по полученной уже через суд проектно-сметной документации (ПСД) жители увидели, что на техническом этаже должны были размещаться два техпомещения. Но, как поясняет собеседник, пока шёл суд за получение ПСД, застройщик успел переоформить их под два нежилых помещения. И это означало, что теперь там могут размещаться, например, офисы и общедомовым имуществом они уже не являются.

Дом ЖК "Жайлау" Фото: ©️ Tengrinews.kz / Маржан Куандыкова

Причём, как объясняет председатель ОСИ, разрешение застройщику на переоформление этих площадей дали городские госорганы. И с этого момента начались новые судебные разбирательства. Теперь, чтобы отменить эти разрешения, свою правоту собственникам пришлось доказывать через Верховный суд.

"Эксперт комитета по делам строительства указал в своём заключении, что технический этаж является частью кровли и поэтому он никак не может быть в чьей-то индивидуальной собственности. Я общаюсь со многими председателями ОСИ, и они рассказывают, что в новостройках это постоянная проблема: часто на техэтажах и в подвалах образуются помещения, которых там быть не должно", — рассказывает Немолчев и добавляет важный момент:

"Это прямой увод общедомовой собственности. Когда дом строится и люди покупают в нём квартиры, они платят абсолютно за всё: за забор, урну, лавочку, фасад, лифт, инженерные сети. Поэтому это всё и называется общедомовым имуществом. И никто без решения собственников не вправе присваивать его".

Председатель ОСИ ЖК "Жайлау" и журналист разглядывают дом Фото: ©️ Tengrinews.kz / Маржан Куандыкова

"Наши техэтажи застройщик увёл у нас и продал на сумму 50 миллионов тенге, у меня имеются договоры, — продолжает председатель ОСИ. — В 2025 году мы через суды признали разрешение архитектуры незаконным. И у нас появилось основание для отмены актов ввода этих двух нежилых помещений. Теперь ещё предстоят суды. Потому что это беззаконие привело к тому, что эти помещения уже были проданы дважды. Сначала от застройщика одним лицам, потом от этих лиц — другим. И всю эту цепочку договоров купли-продажи теперь необходимо признавать недействительной. Шестой год уже мы во всех этих судах".

Председатель ОСИ ЖК "Жайлау" и журналист Фото: ©️ Tengrinews.kz / Маржан Куандыкова

Мы решаем посмотреть на этот самый спорный этаж. Лифт доставляет нас лишь до девятого, как и должно быть по плану.

На десятый этаж мы поднимаемся уже пешком. Однако в холл, где располагаются те самые квартиры, нас не пускает закрытая на замок дверь.

Дверь на техэтаж в ЖК "Жайлау" закрыта Фото: ©️ Tengrinews.kz / Маржан Куандыкова

Поэтому председатель ОСИ и показывает нам фотографии того, как там всё выглядит:

Так выглядит "техэтаж" в ЖК "Жайлау" Фото предоставил Дмитрий Немолчев

А выглядит это явно не как технический этаж. В глаза бросаются разве что трубы, протянутые под потолком.

"Техэтаж" в ЖК "Жайлау" Фото предоставил Дмитрий Немолчев

Можно подумать: и что такого — люди уже живут, никому не мешают, пусть остаются. Отчасти с этим согласен и Дмитрий. Однако есть одно принципиальное "но". В 2023 году объект проверило управление контроля и качества городской среды Астаны. И вот к каким выводам, со слов Дмитрия Немолчева, пришли специалисты:

"Технический этаж по проекту должен быть 1,9 метра. По факту он возведён как типовой этаж с потолками в три метра. Фактически построен десятиэтажный дом, переделано устройство кровли и как итог — повышена нагрузка на фундамент. Специалисты госэкспертизы, присутствовавшие на суде, были в шоке. Нарушена устойчивость и долговременная надёжность здания. Сейчас дом не рухнет, но и не прослужит столько, сколько должен был. Это мнение не моё, а высказывание госэкспертизы. Сейчас у нас рядом будет стройка, начнут вбивать сваи. Уже пробно сваи вбивали, и дом "играл" — колебания были значительные, в нескольких квартирах штукатурка обвалилась. Закон предусматривает такой порядок: проектировщик делает расчёты, а эксперт госэкспертизы их проверяет — двойной контроль, чтобы избежать ошибок. Но застройщик этого не сделал, и сейчас никто не может дать гарантию, что дом в надлежащем по прочности состоянии".

Председатель ОСИ и съемочная группа к двери, ведущей на "техэтаж" в ЖК "Жайлау" Фото: ©️ Tengrinews.kz / Маржан Куандыкова

По словам Дмитрия, были выявлены и другие нарушения. Два из них касались паркинга: застройщик сделал некачественный заезд (низкие машины цепляют асфальт днищем), а ещё часть мест перестроил под нежилые помещения, чтобы реализовать их под коммерцию.

Для наглядности — вот так паркинг должен был выглядеть:

Проект паркинга в ЖК "Жайлау" Проект предоставлен Дмитрием Немолчевым

А вот как выглядит на самом деле:

Скриншот акта ввода в эксплуатацию. Предоставлен Дмитрием Немолчевым

Минус 13 парковочных мест, плюс два коммерческих помещения. Вот только по сей день, со слов Дмитрия, эти помещения попросту пустуют. А желающих купить машино-места немало.

Паркинг в ЖК "Жайлау" Фото: ©️ Tengrinews.kz / Маржан Куандыкова

Последнее нарушение, о котором упоминает председатель ОСИ, касается отсутствия резервного дизельного генератора. Объясним, для чего он нужен.

В современных жилых комплексах отопление, а также холодная и горячая вода подаются в квартиры с помощью насосов. Если надолго отключается электроэнергия, они перестают работать. Чтобы люди в квартирах не остались без воды и отопления и чтобы те, кто ехал в лифтах, смогли из них выбраться, должен включиться резервный генератор.

Все эти нарушения, по словам Дмитрия, суд обязал застройщика исправить.

Журналист и председатель ОСИ у въезда в паркинг ЖК "Жайлау" Фото: ©️ Tengrinews.kz / Маржан Куандыкова

Мы связались с депутатом и председателем жилищно-строительного кооператива (ЖСК) "Бастау Холдинг" Азаматом Орынбасаровым, чтобы узнать его мнение касательно сложившейся ситуации. К сожалению, лично с ним поговорить так и не удалось, он оказался человеком очень занятым. Поэтому вместо него на наши вопросы ответил юрист Нурмат Нурекеев, который представлял ЖСК в судах:

"Шесть лет назад в апреле 2020 года ЖСК "Бастау Холдинг" осуществил ввод в эксплуатацию ЖК "Жайлау". Все жилые и нежилые помещения (НП) были реализованы. С 2021 года в доме зарегистрирован кондоминиум. Поэтому квартиры, НП и паркоместа находятся в индивидуальной собственности жителей, а всё остальное находится в их же общей долевой собственности. ЖСК давно утратил какие-либо права на объект. Но ГАСК всё равно провёл проверку. И было дано предписание исполнить четыре пункта. Мой доверитель не согласился с предписанием, и мы оспорили его в суде. Но в итоге Верховный суд всё же поставил точку: исправить четыре пункта предписания — два связаны с паркингом, один с техническим этажом и последнее — дизельный генератор. Дизельный генератор обязательно будет установлен".

ЖК "Жайлау" с лишним этажом - фото сверху Фото: ©️ Tengrinews.kz / Маржан Куандыкова

"Что касается остального, — продолжил Нурекеев. — На момент, когда было вынесено предписание, что в паркинге, что на последнем этаже, повторюсь, везде уже были свои владельцы. Органу ГАСК, суду, в последующем судебному исполнителю мы говорили то же самое. Для исполнения решения суда требуется затрагивать и общедомовое имущество, и индивидуальное частное. Согласно статье 202 Уголовного кодекса это будет считаться умышленным уничтожением или порчей чужого имущества. Суды, когда решение выносили, они этого не учли. Более того, приглашённый на суд эксперт дал заключение, что на конструкцию дома построенный в нынешнем виде последний этаж никак не влияет. А вот если его начнут сносить и строить заново — вот это уже будет иметь последствия".

Техэтаж в ЖК "Жайлау" - вид снаружи Фото: ©️ Tengrinews.kz / Маржан Куандыкова

Со слов Нурекеева, люди не знали, что председатель их ОСИ хотел подать жалобу в ГАСК на собственный ЖК. Это, как пояснил юрист, подтверждают проведённые в мае 2025 года опрос и голосование среди жителей. Согласно протоколу собрания, чуть больше половины владельцев квартир выступили против того, чтобы исполнялось решение суда в части приведения техэтажа к тому виду, каким он должен быть по проекту.

Однако сам Немолчев предоставил нам другой протокол собрания, которое было проведено в марте 2023 года. И в нём примерно такое же количество жителей дают согласие на подачу иска в суд. Получается, нельзя сказать, что люди были не в курсе действий председателя ОСИ, как и нельзя утверждать, что они были против.

"Думаю, мы всё же добьёмся законности, — резюмирует Немолчев. — Всё, что в наших силах, мы делаем. Этим летом я и соседка, с которой мы вместе судами занимаемся, посчитали, сколько мы времени за эти годы потратили на суды. Каждый из нас потратил на это более 120 дней. А могли бы потратить это время на что-то более полезное. В любом новом доме, где работают неравнодушные председатели ОСИ, обнаруживаются эти проблемы. Даже судьи иногда говорили: "Да что у ОСИ постоянно споры, споры?" Потому что суды завалены судами ОСИ".

Какой вывод можно сделать из этой истории?

Разобраться во всех спорах между жителями ЖК "Жайлау" и ЖСК "Бастау Холдинг", пожалуй, не получится быстро — на это уйдёт ещё много времени. За годы разбирательств накопились десятки жалоб, переписок и судебных решений, и каждый из этих документов добавляет новых деталей в общую картину.

Если кратко, суть конфликта сводится к следующему: вместо предусмотренного проектом девятиэтажного дома фактически был построен десятиэтажный. Причём десятый этаж — не техническое пространство, а полноценный уровень, такой же, как и остальные. Это видно даже по фотографиям.

Планировалось ли использовать его под квартиры или офисы, в данном случае не так важно. Согласно проектно-сметной документации, на этом месте должен был находиться техэтаж с высотой потолков меньше двух метров. То есть там не могли располагаться ни жилые, ни коммерческие помещения. Его функция — размещение инженерных коммуникаций и создание своеобразной воздушной подушки между крышей и девятым этажом.

Фактически же жители лишились части общедомового имущества, за которое они заплатили при покупке квартир.

Повлияло ли это на конструкцию здания, на его нагрузку, скажутся ли внесённые изменения на долговечности дома — это вопросы, на которые должны отвечать профильные эксперты.