Как "7-20-25" может повлиять на квартирный вопрос

Существует множество различных путей решения квартирного вопроса для казахстанцев, в том числе в рамках государственной программы "Нурлы жер", по обеспечению каждого жителя страны площадью жилья до 30 квадратных метров, что соответствует международным рекомендациям.

На текущий момент в Казахстане правительством и квазигосударственным сектором активно проводятся мероприятия по решению данного вопроса, не остается в стороне и частный бизнес в лице застройщиков. При этом для снятия риска недостроительства объектов недвижимости долевого участия государством создан Фонд гарантирования.

Так, на сегодня действуют следующие возможные способы приобретения жилья в Казахстане:

1) "Жилстройсбербанк", будучи оператором государственной программы "Доступное жилье 2020", предлагает кредиты как посредством накопления вкладов в течение трех лет, так и без такового, что значительно повышает шансы потенциальных заемщиков на новоселье в более короткие сроки, избегая утомительного ожидания и дополнительных затрат на аренду жилья;

2) по программе "Нурлы жер" еще актуальна возможность субсидирования ставок вознаграждения по ипотечным займам для приобретения жилья на первичном рынке, что дает заемщикам экономию ежемесячного платежа до 30-40 процентов в сравнении с рыночными условиями;

3) действуют программы строительства государственными предприятиями арендного жилья с выкупом и без, решающие, в свою очередь, проблемы обеспечения жильем преимущественно социально уязвимых слоев населения;

4) банки второго уровня за счет собственных и привлеченных средств также финансируют население для приобретения недвижимости на свободном рынке на своих условиях;

5) застройщики предлагают разные схемы отсрочки платежа по приобретаемым квартирам, в основном с увеличением стоимости одного квадратного метра жилья в зависимости от периода рассрочки, с соблюдением баланса интересов сторон, где повышение базовой стоимости выгоднее ипотеки;

6) инструментом обеспечения жильем также является и создание жилищных кооперативов.

Необходимо четко прописать все условия: долю охвата, какой сегмент рынка жилья будет финансироваться, требования к застройщику, жилью, потенциальным заемщикам, а также влияние запуска программы на спрос и предложение на рынке жилья и цены на них.

Согласно публикуемой в СМИ информации, в программе "7-20-25" речь идет о финансировании недвижимости только на первичном рынке, что, вероятно, приведет к повышению спроса на вновь строящиеся объекты. Логично, что возросший интерес приведет к росту цен в данном сегменте с параллельным снижением спроса на жилье вторичного рынка.

Однако и здесь есть подводные камни в виде возможного "удорожания" ипотеки на квартиры "от хозяев", что сделает такие кредиты менее доступными для потенциального заемщика. Другим следствием может стать такой сценарий: при значительном падении цен на объекты недвижимости на вторичном рынке возрастает риск роста отказа некоторой части заемщиков от дальнейшего исполнения обязательств по действующим займам в банках второго уровня РК, где в качестве залога ранее были оформлены данные объекты жилья. В конечном итоге с негативными последствиями столкнутся те же банки, качество ссудных портфелей которых может ухудшиться.

К тому же не во всех регионах Казахстана строительство первичного жилья идет достаточно активными темпами, чтобы полностью удовлетворить спрос потенциальных участников программы "7-20-25". В этой связи возможность финансирования по данной программе вторичного жилья позволит повысить ее доступность для жителей областей с относительно невысокой платежеспособностью. Как следствие, данный фактор послужит стимулом для удержания квалифицированных кадров на местах. Важно учесть, что повышенный спрос на первичное жилье чреват одновременным ростом цен на рынке строительных материалов, что простимулирует импорт и неизбежно приведет к росту инфляции.

В этой связи некоторые компромиссные решения могли бы расширить круг возможных заемщиков по программе "7-20-25", при этом не спровоцировав новых рисков:

- включение в программу жилья вторичного рынка на дополнительных условиях: например, ввод в эксплуатацию дома не ранее 2000 года;

- покупка квартиры только после ввода в эксплуатацию приобретаемого жилья либо с предоставлением возможности поставить в залог уже готовую иную недвижимость и последующей заменой залога по окончании строительства;

- 20-процентный первоначальный взнос возможен только наличными деньгами либо возможно заменить его дополнительным залогом.

В целях минимизации рисков необходимо ввести условие обязательного наличия гарантии Фонда гарантирования.

Нельзя не отметить, что государство прилагает максимум усилий для обеспечения своих граждан жильем, и данный вопрос активно и всесторонне прорабатывается. В частности, выделяются бюджетные средства и земельные участки для строительства жилья, субсидируются ставки вознаграждения по программе "Нурлы жер", создан Фонд гарантирования с активами, сформированными за счет бюджетных инвестиций.

Однако во избежание новых трудностей при решении квартирного вопроса казахстанцев требуется дальнейшее удешевление кредитных ресурсов и, что еще важно, в национальной валюте. В период 2006-2008 годов у финансовых структур Казахстана накопился достаточный объем отрицательного опыта в области ипотечного кредитования, включая удорожание иностранной валюты, спад цен на залоговую недвижимость, снижение платежеспособности ряда заемщиков вследствие кризисных явлений и инфляции. Поэтому теперь рынок ипотечного кредитования в Казахстане нуждается в расширении возможностей для физических лиц, в том числе в виде снижения ставок вознаграждения, удлинения сроков кредитования и снижения размера первоначального взноса.

С учетом сложившегося отечественного и международного опыта в области ипотечного кредитования, полагаем не лишним рассмотреть для приобретения жилья возможность частичного использования средств ЕНПФ в пределах сумм, не превышающих нормативной суммы пенсии и без права продажи недвижимости до наступления пенсионного возврата заемщика.

Сама ипотечная программа "7-20-25" предусматривает стандартный подход к финансированию приобретения жилья: то есть платежеспособный заемщик с подтвержденным доходом, что является по своей сути правильным решением. При этом критерии понятия "платежеспособный заемщик" также необходимо четко прописать во избежание манипуляций на этой почве.

Поскольку данные кредиты будут предоставляться с обязательным условием их возврата, то есть за этим стоит более жесткий и тщательный отбор заемщиков, и в целях минимизации риска непогашения, полагаем целесообразным рассмотреть возможности:

- озвучить минимальную сумму заработной платы заемщика, подтвержденной за период не менее 6-12 месяцев;

- учесть прожиточный минимум на всех членов семьи;

- учесть наличие несовершеннолетних детей и прописать необходимость согласия органов опеки на получение кредита для защиты прав ребенка на случай изъятия залога при неоплате кредита в будущем;

- четко прописать возраста заемщика;

- стаж работы на последнем месте работы должен быть не менее двух лет, а для индивидуальных предпринимателей - наличие возможности продления контракта без предпосылок к расторжению;

- оговорить возможность привлекать созаемщиков и гарантов только из числа членов семьи и родственников первого порядка;

- принимать дополнительные залоги и гарантии на случай снижения платежеспособности заемщика;

- предусмотреть возможность временного снижения суммы ежемесячного погашения по ходатайству заемщика, в том числе на время декретного отпуска заемщика или созаемщика, временной нетрудоспособности, потери работы и тому подобного.

Сразу нужно решить другие "неудобные" условия для получения данного кредита, такие как наличие заемщика в "черном списке" неблагополучных заемщиков и то, какой срок давности будет считаться актуальным (примечание: в одних банках он почти бессрочный, в других - три года). По закону срок исковой давности - три года. В этой связи, возможно, стоит отрегулировать такие вопросы предварительно, до введения данной программы.

Также следует оговорить право заемщика на выбор способа погашения кредита: равными долями либо аннуитетными платежами.

Хотелось бы обратить внимание НПП "Атаменкен" на необходимость урегулирования рынка риелторов касательно установления комиссии за свои услуги. На сегодня данный сегмент хаотичен. Риелторы имеют возможность получать комиссии как от покупателя, так и от продавца жилья, что влечет за собой пусть и незначительный (до 2 процентов от стоимости жилья), но все же рост цен. Учитывая, что в стране львиная доля населения относится к прослойке со средним уровнем достатка, негативное влияние данного фактора на рынок вторичного жилья имеет место.

С операторами программы "7-20-25" должны быть заключены договоры с четкими, прозрачными условиями финансирования конечного заемщика, без высоких комиссий за рассмотрение заявки, оформление кредита, выдачу наличности, с ограничением максимальной суммы комиссии до 5 000-10 000 тенге.

В целом отрадно отметить, что хаотичность на рынке строительства жилья подходит к своему логическому завершению. Само по себе принятие программы "7-20-25" уже сигнализирует о переходе на гибкие рыночные отношения, с учетом покрытия рисков кредитора и возможностей заемщика.

Теперь же, приступая к реализации данной программы, крайне важно максимально проработать все мероприятия для недопущения негативных моментов в ипотечном кредитовании в Казахстане и создать условия, чтобы все платежеспособные казахстанцы, не имеющие собственного жилья, стали обладателями квартир на выгодных для всех сторон рыночных условиях.