В Астане разгорелся нешуточный скандал из-за квартир в строящемся ЖК на левом берегу столицы. Люди вложились в будущие жилплощади, а спустя время узнали, что ключи не получат. При этом и деньги им никто не возвращает. Журналисты TengriHome разбирались в сложном жилищном споре.
Предыстория
В августе 2024 года на проспекте Туран началось строительство второй очереди жилого комплекса "Cosmic City". Здесь сразу небольшое отступление. Чтобы была понятна суть конфликта, очень важно объяснить, как организовывалась работа.
Ситуация выглядела так. Для реализации проекта строительная компания "King Development" (это — застройщик) наняла генерального подрядчика — ТОО "Winbuild", который, в свою очередь, привлёк для возведения дома субподрядчика — ТОО "ИнвестСтройГрупп LTD".
Рассчитывались с субподрядчиком, со слов застройщика, тремя способами: деньгами, движимым имуществом и будущими квартирами в этом же ЖК. Субподрядчик, в свою очередь, в течение года реализовывал эти квартиры.
А когда в октябре 2025 года строительство остановилось, начались судебные разбирательства. И несколько десятков проданных субподрядчиком квадратных метров оказались предметом спора.
Потерпевшие
Теперь разберёмся более детально. Мы встретились и поговорили с каждой из сторон конфликта. Напомним, проблемы начались в октябре прошлого года. Среди покупателей спорных квартир первой о ситуации узнала астанчанка Айгуль Кумашева.
Она приобрела квартиру в мае 2025 года, а в октябре решила её продать, потому что сроки строительства затягивались. По словам Айгуль, она планировала вложить возвращённые деньги в квартиру в другом, уже готовом ЖК.
"Менеджер по продажам сказала мне обращаться напрямую к застройщику (то есть к руководству компании — прим. редакции). И застройщик сообщил мне, что квартира не моя и что прав я на неё не имею. Говорит: "Субподрядчик работы не выполнил, поэтому мы эти квартиры забрали". Генподрядчик вообще сказал, что о нас не знал и нашими квартирами уже рассчитались с другим субподрядчиком. То есть имеют место двойные продажи. Хотя мы после сделок с "ИнвестСтройГрупп LTD" приходили к застройщику, чтобы менеджер по продажам внёс нас в базу. Сделали мы это для того, чтобы нас потом уведомили, как начнётся выдача ключей. В итоге дошло до того, что застройщик назвал наши сделки мнимыми. Когда я поняла, что разговаривать с ними бесполезно, обратилась в полицию", — вспоминает Кумашева.
Потом, рассказывают покупатели, в течение нескольких месяцев решалось, кто займётся расследованием дела. По их словам, его перекидывали между управлениями полиции района Есиль и Нура. Почему так происходило, непонятно. В итоге расследованием занялись в городском департаменте полиции. За это время потерпевшие не раз обращались и в акимат, и в прокуратуру.
Продажи, как объясняют потерпевшие, происходили следующим образом. Субподрядчику квартиры выдавались по договору бронирования. А он, в свою очередь, оформлял сделки с покупателями через договор цессии. Важно отметить, что все договоры заключались через нотариуса. И для каждой такой сделки строительная компания выдавала справку, подтверждающую, что обязательства по оплате исполнены, задолженности нет, и дающую согласие на уступку прав по договору цессии.
Документ предоставлен редакции покупателями квартир
Без этой справки через нотариуса удостоверить сделку было бы невозможно. Ну а самими покупателями этот документ воспринимался как гарантия того, что с квартирой не возникнет проблем.
"Если бы не было этой справки, никто бы не покупал эти квартиры, — объясняет Айгуль. — Если бы в договоре бронирования было указано, что это субподрядные работы и что не даётся согласие на продажу этих квартир, то ни один нотариус не оформил бы эти сделки. А мы ведь всё официально оформляли. Сейчас застройщик говорит, что субподрядчик не имел права продавать эти квартиры и делал это самовольно — это всё неправда. Я повторюсь: всё было с согласия застройщика. Мы и до сделки, и после неё приходили в офис строительной компании. И нам подтверждали, что сделка правомерна и законна".
Покупатели акцентируют внимание на том, что им нужны только их квартиры. Вернуть деньги они не требуют. По их словам, сейчас они уже не купят на эти суммы равноценное жильё.
"Кто-то ещё в 2024 году квартиры приобрёл. За эти полтора года — год цены на жильё выросли. Кто нам разницу вернёт? Никто", — отмечают они.
Айгуль Кумашева и другие потерпевшие. Фото: © Tengrinews.kz / Роман Павлов
Сами покупатели говорят, что потерпевшими признаны 18 человек, а расследование ведётся по статье "Мошенничество". В департаменте полиции Астаны, куда мы обратились за комментариями, уточняют:
"По факту мошенничества проводится досудебное расследование. В настоящее время установлено более 10 потерпевших. Иная информация в соответствии со статьей 201 УПК РК разглашению не подлежит".
Застройщик
Вот как описали нам ситуацию в компании, которая является застройщиком — King Development.
В ЖК "Cosmic City" 362 квартиры. 132 из них по бартерному соглашению после завершения строительства должны были перейти субподрядчику, то есть "ИнвестСтройГрупп LTD".
Однако после судебных разбирательств и государственной экспертизы объём выполненных им работ оценили в 2,5 миллиарда тенге — это соответствует стоимости 80 квартир, которые он и получил по решению суда.
На оставшиеся 52 квартиры, как пояснили нам в компании, субподрядчик прав не имел и обязан был вернуть их застройщику. И добавили, что "ИнвестСтройГрупп LTD" не уведомил покупателей о сложившейся ситуации с этими квартирами.
"Мы работаем на рынке больше 10 лет и не занимаемся двойными продажами, — заявляет официальный представитель застройщика "King Development" Сайран Ержанов. — С "ИнвестСтройГрупп LTD" у нас был заключён договор, однако летом 2025 года темпы строительства начали замедляться. Мы неоднократно направляли уведомления, а в сентябре компания покинула объект. В этой ситуации мы были вынуждены инициировать взыскание средств. Провели государственную экспертизу: по её итогам работы выполнены на 2,5 миллиарда тенге, при этом оплачено было около 5 миллиардов. На сегодняшний день задолженность субподрядчика перед нами составляет порядка 1,4 миллиарда тенге".
По словам представителя застройщика, продажи квартир субподрядчиком продолжались и в октябре, несмотря на то что, как утверждается, "ИнвестСтройГрупп LTD" знал о наличии задолженности ещё летом.
После этого компания обратилась в правоохранительные органы, направила уведомления в нотариальную палату с просьбой не удостоверять такие сделки, а также пыталась предупредить риэлторов.
"Мы хотим донести до покупателей, что готовы встречаться с каждым и решать вопросы в правовом поле. На сегодняшний день у нас статус взыскателя, у него — должника. При этом мы ни в каких его сделках с квартирами участия не принимали", — отмечают в компании.
ЖК "Cosmic City". Фото: © Tengrinews.kz / Роман Павлов
В King Development также поясняют, что выданные справки не являются правоустанавливающими документами и лишь подтверждают отсутствие вопросов по конкретной квартире на определённый момент. Регистрация права собственности возможна только после ввода дома в эксплуатацию.
По словам представителя компании, ранее они с субподрядчиком обсуждали возможность изменения условий договора из-за снижения темпов строительства, однако, как утверждается, внятных объяснений компания не получила.
"Мы также выяснили, что у него могли быть обязательства по другим проектам, и, возможно, средства уходили на их закрытие. В итоге он начал запрашивать дополнительное финансирование, но без технического обоснования", — добавляют в компании.
При этом, как подчёркивают в King Development, дальнейшая судьба переданных квартир им неизвестна:
"Он не имел права их продавать, поскольку обязательства перед нами полностью не исполнил. Риски он должен был понимать. Объём выполненных работ подтверждён заключением эксперта, и эта оценка не была оспорена".
Сайран Ержанов, официальный представитель застройщика "King Development". Фото: © Tengrinews.kz / Роман Павлов
Оплату за выполненные работы, по словам представителя компании, субподрядчик получал тремя способами: деньгами, автомобилями и частично квартирами в качестве аванса.
"Когда он заходил в проект, он уверял, что справится. Мы исходили из этого и поэтапно оплачивали работы — и деньгами, и машинами. Это не было так, что он сразу получил крупную сумму. Выполнил этап — получил оплату. На сегодня есть решение суда о взыскании в пользу Winbuild (это генподряжчик на объекте, который и нанимал субподрядчика — прим. редакции) более 1 миллиарда 400 миллионов тенге с "ИнвестСтройГрупп LTD". Параллельно идет ещё несколько судебных процессов. При этом позиция субподрядчика нам до конца непонятна: по одному иску он заявляет, что не подписывал договор, по другому — требует признать дополнительные работы на сотни миллионов тенге за период, когда он уже не работал на объекте", — отмечает Сайран Ержанов.
И добавляет, что ситуацию с покупателями необходимо решать в правовом поле:
"Мы готовы встречаться с каждым. Пусть люди обращаются официально, предоставляют договоры и подтверждение оплаты. Потому что сейчас есть вопросы — в том числе к тому, как оформлялись сделки и на кого регистрировались квартиры. Во всей этой ситуации ещё предстоит разобраться".
В King Development заверяют, что строительство объекта продолжается и по плану он будет введён в эксплуатацию в III квартале 2026 года.
Субподрядчик
Директор компании-субподрядчика "ИнвестСтройГрупп LTD" Булент Гайыр говорит нам, что по договору с генподрядчиком он выполнял строительство всего жилого комплекса за исключением фасада, окон и кровли. А вот рассчитывались с ним за работы не деньгами, а квартирами. По его словам, оплаты ни разу не было, хотя стройка уже шла и останавливать её было нельзя — чтобы не срывать сроки. Поэтому часть квартир он продавал, чтобы финансировать работы. А часть квадратных метров реализовывал в обмен на стройматериалы и технику. Приступили к возведению ЖК, по его словам, в августе 2024 года.
"И в октябре мы начали спрашивать, когда начнутся оплаты, — рассказывает свою версию директор ТОО "ИнвестСтройГрупп LTD" Булент Гайыр. — Нам ответили, что после Нового года. И я сказал: "Тогда дайте квартиры". Мне дали список из 65 квартир. Мы не продали все разом, а по мере того, как находили клиентов. После Нового года деньги за работу так и не начали выплачивать. При этом нам каждый раз обещали, что в следующем месяце точно начнутся выплаты. 14 месяцев мы там работали, и за это время нам ни одну копейку не заплатили. Только квартиры давали. В общей сложности — 82 квартиры".
Булент Гайыр, директор ТОО "ИнвестСтройГрупп LTD". Фото: © Tengrinews.kz / Алимжан Аманжол
Субподрядчик также уверяет, что к продаже части квартир он не имел отношения. По его словам, у него работала юрист, которая по уже недействующей доверенности подписывала документы от лица компании. В результате и образовался тот самый долг в 1,4 миллиарда тенге, о котором директор ТОО "ИнвестСтройГрупп LTD" узнал, когда начались судебные разбирательства.
К этому моменту юрист уже уволилась из компании — причём, по словам собеседника, прямо накануне ареста счетов ТОО. И теперь субподрядчик через суд доказывает, что были документы, о подписании которых он не знал.
"Бывало такое, что я находил застройщику и генподрядчику клиентов для того, чтобы они реализовывали квартиры. Они их продавали, но куда уходили деньги — не знаю. А через год уволившаяся от меня юристка по доверенности подписывает документы о том, что деньги за те квартиры получила наша компания. То есть меня обвиняют в получении денег за квартиры, которые я даже не продавал. И основанием является подписанный документ моей бывшей юристкой, которая эти документы (акты выполненных работ и соглашения — прим. редакции) не могла подписывать. Доверенность уже не действовала. Сейчас уголовное дело идёт, экспертиза назначена. Эти 1,4 миллиарда по решению суда должны быть отменены", — считает Гайыр.
К этому он добавляет, что не уходил с объекта самостоятельно, а что 13 октября 2025 года его рабочих не пустила на объект новая охрана.
Замедлившийся темп строительства руководитель компании объяснил тем, что ему в течение 14 месяцев, то есть с августа 2024 года, не платили деньги, а рассчитывались квартирами и автомобилями, денег с продажи которых не хватало для нормального продолжения работы.
"Я согласен, что темпы строительства замедлились, — говорит Булент Гайыр. — Но почему это произошло? Потому что 14 месяцев работали без оплаты. Денег с проданных квартир не хватало. Последний раз 3 октября мне официальный ответ генподрядчик дал, что имеется коммерческое помещение стоимостью около 500 миллионов тенге. Мне обещали в течение 10 дней либо передать его в счёт оплаты, либо они планировали его продать, и мне отдать деньгами. А 13 октября нас уже не пустили на объект, и начались все эти разбирательства".
ЖК "Cosmic City". Фото: © Tengrinews.kz / Роман Павлов
Чем закончится эта история — вопрос открытый. Сейчас в ситуации разбираются правоохранительные органы, и точку в споре, вероятно, поставит суд. А редакция TengriHome продолжит следить за развитием событий.
Но очевидно одно: покупателям квартир в строящихся ЖК нужно быть крайне внимательными и обращать внимание на то, с кем они заключают договор — с застройщиком, подрядчиком или ещё кем-то — и есть ли у компании права на реализацию квартир, а также на то, какого типа контракт они заключают. Как TengriHome уже неоднократно отмечал, единственным документом, который гарантирует покупателям максимально возможную защиту, является договор долевого участия.
Читайте также:
Сотни семей могут остаться без квартир. Что происходит с долгостроями в Петропавловске
“Это не просто неудобство. Это страшно“: как живут в астанинском ЖК, где уже падал лифт
“Левые“ договоры и сумки с наличкой: как застройщики Казахстана пытаются обходить закон о дольщиках
