Предлагают большие скидки - красный флаг. Как проверить застройщика перед покупкой квартиры

"Недобросовестные застройщики занимают 70 процентов рынка Казахстана"

Ужесточение требований к застройщикам, казалось бы, должно очистить рынок от недобросовестных игроков, отсеять "компании-однодневки". Но стопроцентного эффекта от нововведений не произошло, считает президент Ассоциации застройщиков Виктор Микрюков.

"Недобросовестные компании до сих пор, к сожалению, занимают значительную часть рынка — около 70 его процентов. Именно такой объём приходится на тех, кто работает в обход закона. И на самом деле это очень большая цифра", — отметил он.

Как составить "портрет" девелопера, к которому, возможно, нужно относиться с настороженностью и лишний раз присмотреться?

Фото: Depositphotos.com

Первый момент, обращает внимание эксперт Qazaq Expert Club в области строительства Диляря Сейтнурова, — это документы. Они могут многое рассказать о компании и проекте.

Документы застройщика перед покупкой квартиры "с нуля": какие запросить, что посмотреть 

Диляра Сейтнурова при просмотре документов советует записывать или сфотографировать:

• БИН;
• полное наименование юрлица;
• адрес стройкомпании;
• ФИО первого руководителя и учредителей.

Эти данные необходимы для последующего чекинга компании в открытых источниках.

Попросите для просмотра:

• справку о государственной регистрации (перерегистрации) юридического лица;
• лицензию на строительно-монтажные работы;
• документы на землю и на проект.

Теперь о каждом из пунктов подробнее.

Регистрация юрлица

Её можно проверить на портале egov.kz. Найдите услугу "Предоставление сведений о всех регистрационных действиях юридического лица". Введите БИН и получите официальную справку с датой регистрации, ФИО руководителя и учредителей.

"Комплексно компанию удобно смотреть через сервисы проверки контрагентов вроде adata.kz или kompra.kz. Там сразу видно налоги, суды и участие в госзакупках", — подсказала Диляра Сейтнурова.

Лицензия

Документ можно найти на портале elicense.kz. Для этого в сервисе "Поиск разрешительных документов" необходимо ввести БИН. Далее посмотреть, действует ли лицензия, не приостановлена ли она и главное — какая у неё категория.

"Для строительства многоэтажного жилого дома нужна лицензия первой категории. Это высший уровень, он разрешает работать на технически сложных объектах. В сейсмичном Алматы многоэтажка всегда относится к таким. Если у застройщика вторая или третья категория, самостоятельно строить ваш дом он не имеет права", — подчеркнула собеседница.

Документы на земельный участок

У застройщика обязательно должен быть документ на землю: акт на право частной собственности или договор аренды (право временного возмездного землепользования).

На что обратить внимание в документе на землю

Целевое назначение участка. Важно, чтобы он предназначался именно под строительство многоквартирного жилого дома (МЖД) или под жилую застройку. Не сельхозземля, не коммерция и не ИЖС.

"А то может быть, что назначение "под индивидуальное жилищное строительство", а на этом месте возводят 12-этажную высотку. Это значит, что участок под многоэтажку не переведён. Дом рискует остаться без ввода в эксплуатацию", — обозначила Диляра Сейтнурова.

Возможные обременения. Об имеющихся зарегистрированных правах и обременениях на участок можно узнать при помощи портала egov.kz. Если земля под арестом или в залоге — это стоп-сигнал. По словам эксперта, при залоге есть риск того, что участок потом могут изъять.

Срок пользования землёй, если это аренда. Застройщик может как выкупить землю под возведение ЖК, так и взять её в долгосрочную аренду у государства, объясняет Виктор Микрюков. Оба варианта законны.

Покупать "пятно" для реализации объекта недёшево, дополняет Диляра Сейтнурова. Если земля всё же переходит в собственность девелопера, то она может значительно увеличить стоимость квадратного метра при продаже. Поэтому часто выбирают второй вариант.

"Аренда участка под застройку используется во многих странах мира. Например, в Китае вся земля находится в собственности у государства. Кажется, они отдают её в аренду тому же застройщику на 70 лет. А затем, если есть согласие жителей, то могут провести реновацию. Построить новое жильё, переселив туда собственников квартир из старых домов", — привёл в пример мировой опыт Виктор Микрюков.

Самый долгий срок аренды в Казахстане — пять лет. Если в документах указан более короткий период, то это повод задуматься. Хотя как только аренда истечёт, она автоматически продлевается. 

"Даже если аренда закончится, я не вижу ни единого варианта, который бы заставил государство изъять эту землю, снести этот дом и выгнать вас оттуда. Такого правового механизма просто нет", — подчеркнул Виктор Микрюков.

Но с арендованным участком есть один нюанс. Ту же дворовую территорию, скорее всего, будет сложнее перевести на баланс объекта кондоминиума, то есть оформить как общедомовое имущество. Но часто это устраивает жителей, потому как не все хотят содержать эти площади за свой счёт.

Кто указан правообладателем участка. Часто бывает, что продаёт квартиры одна компания, а земля числится за другой. Почему вообще в документах могут фигурировать два ТОО, когда это норма, а в каких моментах стоит призадуматься?

"Если застройщик имеет разрешение на привлечение средств дольщиков, работает с вами по договору о долевом участии, то видеть в документах две разные компании — это норма. По закону "О долевом участии в жилищном строительстве" материнская стройкомпания обязана создать под строительство каждого ЖК отдельную уполномоченную компанию. Это делается для того, чтобы потоки финансирования по каждому проекту не смешивались, чтобы объекты не строились по принципу пирамиды — это когда за счёт одного объекта финансируется возведение всех остальных", — объяснил Виктор Микрюков.

Спикер акцентирует внимание: участие в проекте двух компаний — это норма для тех, кто работает по закону. Это значит, что в отношении застройщика документы и разрешения проверены, сложностей возникнуть не должно.

"Если разрешения на привлечение средств дольщиков нет и с вами пытаются работать вне договора о долевом участии — то есть компания работает не так, как того требует закон, то вы очень сильно рискуете. В этом случае на компании может быть условно и 10, и 20, и 30 проектов. На ней могут быть дополнительные обязательства вплоть до исполнительных судебных производств. И там непонятно, что и на ком зарегистрировано", — уверен Виктор Микрюков.

Диляра Сейтнурова соглашается: по закону застройщик обязан создать уполномоченную компанию под один проект. Если компания имеет все разрешения, то это хорошая защита от проблем. Но всё же земля, проект и договор с покупателем должны числиться на одном юридическом лице, считает она.

"Тот, с кем вы подписываете договор долевого участия, должен быть правообладателем земли под этим домом. Если это не так, такую сделку я не рекомендую. Если вдруг начнутся какие-то проблемы и дойдёт до суда, то окажется, что застройщик и собственник земли — это разные юрлица. Участок принадлежит не тому, с кем у вас договор. Продать землю в счёт долгов и вернуть деньги дольщикам будет невозможно", — предупредила она о возможных последствиях.

Документы на жилой комплекс

На будущую новостройку должен быть следующий минимальный проектный пакет документов:

• эскизный проект;
• архитектурно-планировочное задание (АПЗ);
• положительное заключение государственной экспертизы по проекту;
• талон (уведомление) о начале строительно-монтажных работ.

Где и как проверить надёжность застройщика

С 1 января 2026 года в стране заработал Единый портал строительства – qportal.kz. Здесь казахстанцы могут получить информацию о проектах и застройщиках до покупки жилья: документация на объекты, прохождение госэкспертизы.

Также проверить наличие у застройщика разрешения на привлечение денег дольщиков можно через жилищный портал Казахстанской жилищной компании (КЖК).

С 1 июля этого года должен был заработать электронный реестр недобросовестных застройщиков. Но он пока, по словам Виктора Микрюкова, не активирован. Планировалось, что в этот "чёрный" список будут попадать те, кто начал стройку, не получив официальную "отмашку" на приём денег от дольщиков за будущие квартиры, или же компании, нарушающие сроки строительства, замораживающие его.

"В законе чётко определяются два основания для включения застройщика в этот реестр. Первое — это судебный акт о сносе самовольной постройки. И второе — судебный акт по делу о мошенничестве, то есть, если компания взяла деньги у дольщиков, дом не построила и деньги не вернула, а покупатели подали в суд. Всё. Только два основания. Но мы считаем, что их недостаточно", — добавил Виктор Микрюков.

Важно, уверен он, прописать больше причин, которые позволят вносить небезопасных застройщиков в реестр. Как минимум триггером и основанием должны стать:

• привлечение финансов покупателей на строящийся дом без необходимого разрешения;
• заключение с ними любого иного договора, кроме о долевом участии.

"В рамках разработанных правил по определению недобросовестных застройщиков предполагается, что в реестр будут включать бессрочно, то есть компания в будущем не сможет привлекать деньги дольщиков. Но есть нарушения, которые не настолько тотальны и критичны. Они устранимы и, на наш взгляд, после этого девелоперу можно вернуть право принимать финансы дольщиков", — высказал позицию ассоциации Виктор Микрюков.

Пока правила находятся на доработке, поэтому как такового действующего реестра нет. Но в будущем это станет хорошим механизмом для мониторинга застройщиков.

Договор долевого участия: что ещё важно знать перед покупкой квартиры "с нуля"

Виктор Микрюков напоминает, в каком случае застройщик может получить "добро" на продажу "квадратов" в строящемся доме:

• есть гарантия Казахстанской жилищной компании (КЖК);
• участие в проекте и поддержка банка второго уровня;
• разрешение акимата на привлечение денег дольщиков. Его можно получить, если компания за свой счёт уже возвела каркас здания или же имеет банковское финансирование.

"Надо помнить, что на этапе стройки законен только договор долевого участия. Никакие иные договоры — предварительные, инвестиционные или бронирования с полной оплатой, которые вам могут предложить, — недействительны. Любая другая форма договора — это ловушка", — подчеркнула Диляра Сейтнурова.

Договор долевого участия обязательно регистрируется в Единой информационной системе долевого строительства (в системе портала Qazreestr). И только после этого банк может принять и провести оплату.

Фото: Depositphotos.com

Все расчёты между дольщиками и застройщиками должны проходить в форме "безнала".

"При этом оплата идёт на специальный счёт застройщика в банке второго уровня. Если вас просят перевести деньги на счёт физлица или сторонней фирмы, это уже должно вызывать сомнения", — предупредила Диляра Сейтнурова.

По словам Виктора Микрюкова, хотя закон и ужесточил требования к застройщикам, но те, кто работает вне его, всё ещё остаются на рынке и активно занимаются продажами квартир.

"Уровень контроля, который ведётся за такими игроками, к сожалению, оставляет желать лучшего. Как по мне, самая главная проблематика в том, что многие местные исполнительные органы слабо реагируют на эти нарушения. Можно сказать, в некоторых случаях закрывают глаза. У нас есть города и регионы, где до сегодняшнего дня не получено ни одного разрешения на привлечение средств дольщиков, но, тем не менее, строительство объектов ведётся. Это к примеру, Кызылординская, Северо-Казахстанская, Туркестанская, Костанайская области", — перечислил Виктор Микрюков.

Поэтому, ещё раз повторяют эксперты, перед покупкой будущим собственникам жилья важно убедиться в наличии разрешения на приём денег от дольщиков и договора долевого участия. По сути это основные критерии, которые говорят о том, что застройщику можно доверять.

Продажи жилья за "копейки", розыгрыши, нулевые кейсы: что должно насторожить

Недолгая работа на рынке, мизерное количество построенных объектов не говорит о том, что компания априори вас подведёт. Но это повод задаться вопросами и присмотреться к ней более тщательно.

"Или же наоборот — девелопер может заявлять, что он трудится в строительной сфере более 30 лет. Но стоит проверить компанию, как становится ясно, что она, условно, на рынке только лет шесть, да и построила пару объектов. Это тоже некий "звоночек", — сказал Виктор Микрюков.

Ещё один сомнительный момент, по его опыту, — ощутимый демпинг. Да, компании предлагают скидки, и это нормально. Но когда цены снижают на треть — это сигнал к тому, чтобы хорошо подумать перед покупкой.

"Когда явно демпингуют, предлагают цены на 30-40 процентов дешевле рынка, наверное, надо задуматься и проверить компанию. Для информации скажу, что сейчас средняя стоимость квадратного метра в Астане — 655 тысяч тенге, в Алматы — 934 тысячи", — привёл данные президент Ассоциации застройщиков.

Плюс к этому с осторожностью стоит относиться к излишне ярким маркетинговым ходам.

Фото: Depositphotos.com

Диляра Сейтнурова считает, что не стоит ориентироваться на рекламные слоганы или заверения менеджера в отделе продаж о том, что "осталась последняя квартира и надо успеть её купить", "завтра будет дороже". Спешка выгодна продавцу, а не покупателю.

"Был пример, когда один из застройщиков разыгрывал среди покупателей премиальный автомобиль. Но в итоге обязательства перед дольщиками по сдаче объекта не выполнил. Я не говорю о том, что все, кто будет проводить такие розыгрыши, станут недобросовестными застройщиками. Но такой вариант привлечения клиентов, на мой взгляд, должен смутить покупателя", — заключил Виктор Микрюков.

Что учесть при покупке жилья в готовом доме

Все перечисленные советы от наших экспертов подходят тем, кто собирается приобретать жильё в строящемся доме. А на что ориентироваться, если вы хотите купить квартиру в уже построенной новостройке? Диляра Сейтнурова рекомендует и на новый дом запросить документы:

• акт ввода в эксплуатацию — без него дом юридически не существует, заселяться в него нельзя;
• технический паспорт объекта;
• регистрация права собственности застройщика на квартиры — иначе оформить жильё на вас не получится.

Также нелишним будет поинтересоваться объектами застройщика, сданными в эксплуатацию ранее.

"Важно посмотреть те дома, что он построил два-три года назад. Можно прогуляться по их территории, посмотреть, как они выглядят сейчас, поговорить с жителями. У них можно узнать о качестве, спросить про трещины, протечки, работу инженерных сетей и про то, как застройщик реагирует на жалобы после сдачи. Проблемы вылезают спустя год-два, а не в день заселения", — резюмировала Диляра Сейтнурова.

Спешка, необдуманные решения и, как следствие, возможные ошибки могут стоить куда больших денег и нервов. Поэтому лучше предусмотреть больше времени на выбор не только квартиры, но и застройщика.

Читайте также:

10 ошибок при покупке квартиры, которые могут стоить десятков миллионов тенге

Новый дом трещит по швам? Что обязан исправить застройщик по гарантии