Если в 2021–2024 годы рынок недвижимости Казахстана жил по законам ажиотажа, когда квартиры дорожали быстрее доходов населения, а покупатели принимали решение буквально за несколько дней, то сегодня мы наблюдаем совершенно другую картину. Что изменилось по итогам первого полугодия 2026 года? Об этом в авторской колонке для ТengriНome рассуждает эксперт рынка недвижимости Виталий Шалаев.
Казахстанский рынок недвижимости входит в новый экономический цикл
Первое полугодие 2026 года стало одним из самых показательных периодов для рынка недвижимости Казахстана за последние несколько лет.
Количество сделок снижается. Срок экспозиции объектов увеличивается. Покупатели стали значительно осторожнее. А продавцам впервые за долгое время приходится конкурировать между собой.
Самое важное — происходящее нельзя назвать кризисом. Казахстанский рынок входит в новый экономический цикл, в котором главным фактором становится уже не дефицит недвижимости, а качество объекта, адекватность цены и платёжеспособность покупателей.
Итоги первого полугодия 2026 года рынка жилья в цифрах
По данным Бюро национальной статистики, за первые шесть месяцев 2026 года в Казахстане зарегистрировано 188 286 сделок купли-продажи жилья. Это на 4,2 процента меньше, чем годом ранее.
Наиболее сильное снижение произошло в Алматы. Астана оказалась значительно устойчивее.
На первый взгляд снижение выглядит умеренным. Однако внутри полугодия картина значительно интереснее.
Алматы и Астана — два ключевых рынка недвижимости Казахстана. По итогам первого полугодия 2026 года здесь зарегистрирована 71 101 сделка, или 37,8 процента всех сделок купли-продажи жилья в стране. Практически 4 из 10 сделок совершаются именно в этих двух городах, поэтому именно они первыми отражают изменения спроса, цен и общих рыночных тенденций.
Казахстан: динамика сделок купли-продажи жилья по месяцам
Что показывают эти цифры?
Первые пять месяцев года рынок последовательно снижался. Июнь оказался исключением. Рост почти на 17 процентов многие уже начали воспринимать как начало восстановления.
На мой взгляд, это преждевременный вывод. Июнь компенсировал лишь часть весеннего падения. Полугодие всё равно осталось отрицательным. Поэтому говорить о начале нового роста пока оснований нет.
Алматы: рынок недвижимости вошёл в фазу ожидания
Алматы остаётся самым дорогим рынком жилья Казахстана. И именно поэтому первым почувствовал охлаждение спроса.
Особенно показательны май и июнь.
Падение более чем на 30 процентов в мае и небольшой рост в июне — это уже не сезонное колебание. Это изменение поведения покупателей. Чем дороже рынок, тем быстрее он реагирует на снижение доступности жилья.
Почему в Алматы спрос на жильё снижается быстрее
На мой взгляд, одновременно сработали четыре причины:
- Алматы достиг психологического потолка цен. Для большинства покупателей стоимость жилья выросла быстрее доходов.
- Премиальный сегмент перестал продаваться на эмоциях. Если раньше сделка занимала несколько недель, сегодня многие покупатели принимают решение месяцами.
- На рынке стало значительно больше альтернатив. Покупатель уже не боится "не успеть купить".
- Инвесторы стали осторожнее. После нескольких лет быстрого роста они начали считать доходность значительно внимательнее.
Рынок недвижимости в Астане: столица показывает другую динамику
Столица продолжает расти территориально. Вводятся новые жилые комплексы. Продолжается внутренняя миграция.
Стоимость квадратного метра остаётся заметно ниже, чем в Алматы. Поэтому снижение спроса здесь оказалось значительно мягче.
Что отличает нынешний цикл рынка жилья в Казахстане от предыдущих
За последние 15 лет рынок недвижимости Казахстана переживал несколько фаз:
- После кризиса 2008 года рынок восстанавливался за счёт постепенного роста экономики.
- В 2020–2022 годы главным драйвером стали пенсионные накопления и льготные ипотечные программы.
- В 2023–2024 годы рынок "жил" за счёт инерции этого спроса.
2026 год отличается принципиально. Сегодня рынок охлаждается не только из-за отсутствия покупателей. Он охлаждается потому, что цены впервые существенно опередили возможности покупателей. Это совершенно другой тип рыночного цикла.
Четыре главных вывода первого полугодия
Первый вывод: рынок продавца закончился. Сегодня условия сделки всё чаще диктует покупатель.
Второй: цена перестала быть единственным фактором. Покупатель оценивает качество проекта, инфраструктуру, репутацию застройщика и ликвидность объекта.
Третий: количество сделок снижается быстрее, чем цены. Это означает, что продавцы пока не готовы массово корректировать свои ожидания. Именно поэтому сроки продажи будут увеличиваться.
Четвёртый вывод: бизнес-класс первым почувствовал охлаждение рынка, но именно он первым восстановится после стабилизации экономики.
Исторически сегменты 150+ миллионов тенге всегда быстрее реагируют на изменение настроений покупателей.
Чего ждать на рынке жилья Казахстана до конца 2026 года
Я не ожидаю резкого роста рынка во втором полугодии. После традиционного летнего затишья активность, вероятнее всего, вырастет в сентябре и октябре. Но это будет сезонный фактор, а не начало нового цикла.
Наиболее вероятный сценарий — сохранение текущего объёма сделок с умеренными колебаниями.
Цены будут зависеть не столько от рынка в целом, сколько от качества конкретного объекта и готовности продавца вести переговоры.
Прогноз эксперта
Если макроэкономическая ситуация останется стабильной, полноценный этап роста рынка недвижимости Казахстана, вероятнее всего, начнётся не раньше второй половины 2027 года. И это оптимистичный прогноз.
До этого времени рынок будет искать новый баланс между стоимостью жилья, доходами населения и доступностью ипотечного финансирования. Именно этот баланс определит следующий цикл роста, если он будет.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
Читайте также:
Квартира, коммерческая недвижимость или депозит - что выгоднее в 2026 году?
