02 июля 2018 | 17:12

Стоит ли ждать запуска программы "7-20-25"?

Казахстанцы находятся в ожидании начала реализации программы "7-20-25". 19 июня Национальный Банк РК утвердил программу ипотечного кредитования. Редакция Tengrinews.kz побеседовала с аналитиком Ассоциации застройщиков Казахстана Ернуром Конахбаевым. Эксперт ответил на вопросы о том, когда выгоднее приобрести квартиру, рассчитал переплату и поделился своим видением ценообразования первичного рынка жилья.

Казахстанцы находятся в ожидании начала реализации программы "7-20-25". 19 июня Национальный Банк РК утвердил программу ипотечного кредитования. Редакция Tengrinews.kz побеседовала с аналитиком Ассоциации застройщиков Казахстана Ернуром Конахбаевым. Эксперт ответил на вопросы о том, когда выгоднее приобрести квартиру, рассчитал переплату и поделился своим видением ценообразования первичного рынка жилья.

Когда выгоднее приобрести квартиру? До запуска программы "7-20-25" или после? По каким причинам?

По объективным причинам приобретать жилье рекомендуется до запуска ожидаемой всеми программы "7-20-25", если есть такая возможность, так как все эксперты рынка склоняются к тому, что ее реальный запуск повлияет на рост цен на первичную недвижимость. Это также будет связано с резким ростом спроса на недвижимость.

Какой будет переплата по программе?

Смотря на какой срок будет взят ипотечный кредит. Допустим, квартира в 15 миллионов тенге, (максимальная сумма займа в регионах РК) с первоначальным взносом три миллиона тенге (первоначальный взнос 20 процентов), то сумма кредита будет составлять 12 миллионов тенге. Если брать кредит на 10 лет, то ежемесячный платеж составит 139 тысяч тенге, переплата по кредиту в общем составит 4,7 миллиона тенге, а выплата за весь срок - 16,7 миллиона тенге. Переплата составит 39 процентов от суммы займа за 10 лет. Для сравнения, при процентной ставке в 16 процентов переплата за 10 лет составила бы 100 процентов, или 12 миллионов тенге, а ежемесячный платеж - 201 тысячу тенге. Разница в 7,3 миллиона тенге между переплатами существенна и показывает все превосходство ставки в 7 процентов.

Сейчас рынок недвижимости замер, все в ожидании программы "7-20-25". Как это скажется на ценообразовании? Снизит ли программа "7-20-25" цены на первичное и вторичное жилье?

Рынок не совсем замер, продажи идут, люди покупают жилье, переезжают в новые квартиры даже в условиях ожидания новой программы. Но цены, по нашему мнению, при запуске новой программы из стагнирующих который год все же перейдут в стадию роста. Для этого есть все предпосылки, и мы ожидаем тенденцию удорожания новых квартир. Заработает программа, включатся рыночные механизмы, а это повлечет за собой и рост цен. То есть цены первичного рынка точно не снизятся. Про вторичный рынок однозначно сказать сложно.

Насколько выгодна программа "7-20-25" по сравнению с другими ипотечными программами? К примеру, некоторые считают, что условия в Жилстройсбербанке Казахстана (ЖССБ) привлекательнее, с их 5,5 процента

Все зависит от конкретных условий. У всех они разные. Кому-то выгодно именно в данный момент приобретать недвижимость, кто-то может подождать, у кого-то уже есть накопленный депозит в ЖССБ с возможностью брать кредит под 5,5 процента, а у кого-то нет возможности накопить первоначальный капитал в 50 процентов и так далее. Нельзя явно сказать, что выгоднее и лучше. Главное, что у населения есть выбор в инструментах по приобретению жилья. Есть альтернатива, и каждый выбирает тот инструмент, который приемлем лично для него.

Многие продавцы ждут начала реализации программы "7-20-25" в надежде продать квартиру подороже. Оправдаются ли их ожидания?

Насколько нам известно, вторичный рынок программа не затрагивает. Льготные условия создаются только для первичного жилья, которое построил застройщик и ввел в эксплуатацию. Поэтому ожидания их, скорее всего, не оправдаются. Рост цен преимущественно затронет первичный рынок, про вторичный пока однозначно ничего нельзя сказать. Возможно, что рост цен на первичное жилье повлияет и в целом на рынок. Но даже в этом случае изменения на вторичном рынке, скорее всего, будут незначительными.

По каким причинам в программу решили не включать вторичное жилье?

Во-первых, программа направлена на обеспечение жильем уязвимых и малообеспеченных слоев населения, молодых специалистов. И в целом решает вопрос доступности жилья для рядовых казахстанцев. Обеспеченность населения жильем в Казахстане составляет около 20 квадратных метров на человека, а это гораздо ниже, чем в странах Европы и мира. Но поскольку жилой фонд в целом по стране немолодой, то важнее дать возможность гражданам приобрести именно новое жилье, которое и прослужит долго, и будет иметь достаточно высокую и удовлетворительную ликвидность. Во-вторых, строительство является драйвером всей экономики, где задействовано большое количество людей и смежных отраслей, производящих строительные и иные материалы. И вторичный рынок не даст такого экономического эффекта, как это сделает первичный рынок жилья.

Бытует мнение, что программу запустили для поддержания финансовой стороны застройщиков. Как вы прокомментировали бы это?

В корне неверное суждение. Данная программа в первую очередь создана для населения, для приобретения первого жилья молодыми людьми и молодыми семьями. Конечно же, для застройщиков это также будет стимулирующий фактор в возведении нового жилья. Выигрывают в данной ситуации все: население, бизнес, государство и экономика. Программа даст комплексный мультипликативный эффект.